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Maison à vendre

VilleAngoumé (40)
Surface498m²
Coût Total933 854€
Loyer Annuel59 222€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-622€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 719 680 €
Surface : 498 m²
Prix au m² : 1 445,14 €/m²
Chambres : 12
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, 12 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, calme, Belle vue, Exposition sud-est, Piscine, Pas de balcon, Pas de cave

Découvrez cette superbe propriété de caractère rénovée en 2009, au cadre naturel préservé, idéale pour un projet familial, une activité touristique ou une résidence secondaire de standing.

La maison d'habitation, lumineuse et pleine de charme, offre cinq chambres, deux salles de bains, une cuisine équipée, deux WC indépendants, un salon-salle à manger chaleureux avec cheminée, exposé plein sud. Attenant à la maison, un espace chambres d'hôtes propose cinq chambres spacieuses chacune équipée de salle de bains et WC privatifs, offrant une capacité d'accueil idéale pour des séjours touristiques, des séminaires ou des retrouvailles familiales. Dans la continuité, un gîte comprend deux chambres, une salle de bains, des WC indépendants, une cuisine entièrement équipée et un charmant jardin privatif, parfait pour accueillir vos hôtes en toute indépendance. Ces trois espaces disposent chacun d'une entrée indépendante. Une grande salle de réception vitrée avec vue dégagée sur la nature et la piscine, une cuisine d'été à réhabiliter et une annexe à aménager viennent compléter ce bien. L'ensemble est implanté sur un magnifique parc paysager de plus de 8 700 m² avec terrasse et pergola, offrant calme, intimité et de vastes espaces de détente. Pour parfaire ce lieu d'exception, une piscine aux formes contemporaines vient sublimer l'extérieur et promet des moments de détente en toute sérénité. Idéalement situé à la campagne, à 10 minutes de Dax, et à 30 minutes des plages Landaises. Un bien rare, polyvalent et plein de potentiel, à découvrir sans tarder.Ce bien vous est présenté par Charlène Périou - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de Dax sous le numéro 810753459.

Ville : Angoumé
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40990
Coordonnées : 43.697927, -1.137254
Total : 933 854€
Prix d'acquisition : 719 680€
Travaux : 156 600€
Valeur du bien : 876 280€
Frais de notaire : 57 574€
Coût estimé : 57 574€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 498m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 4935€/mois
Loyer annuel estimé : 59222€/an
Fourchette totale : 3771€ - 6459€/mois
Fourchette annuelle : 45251€ - 77506€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 874,64 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 431 568 €
Prix d'achat :719 680 €
Décote à l'achat :-711 888€ (-49.7%)
Marge achat-revente :497 714€ (34.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :933 854€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 690,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :373,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 5 063,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :473 185,56€
Coût de l'assurance :112 062,48€
Taxe foncière : 5 922,20€/an
Soit par mois : 493,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 935,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 557,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-622,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 498 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 62 fenêtres (estimation basée sur 498 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - salles de bain nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: 1 couloir (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :156 600 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:93 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 62 fenêtres × 1500€ = 93000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Entrée - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds entrée: 10 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Couloir - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds couloir: 15 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoumé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 106 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 59 222 €/an
Calcul : 4 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 933 854 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 482 €/an
Calcul : 374 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 156 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 199 558 €
Revenus locatifs : +59 222 €
Charges déductibles : -199 558 €
Résultat foncier Année 1 : -140 336 €(Déficit de 140 336 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 118 936 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 42 958 €/an
Revenus locatifs : +59 222 €
Charges déductibles : -42 958 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 118936.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 719 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 467 792 €(65% de 719 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 17 011 €/an
Calcul : 467 792 € × 3,636% = 17 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
159 222 €199 589 €32 584 €-140 367 €21 400 €118 967 €118 967 €
260 406 €42 139 €31 734 €18 268 €--100 699 €
361 615 €41 258 €30 853 €20 357 €--80 342 €
462 847 €40 346 €29 941 €22 501 €--57 841 €
564 104 €39 401 €28 996 €24 703 €--33 138 €
665 386 €38 422 €28 017 €26 964 €--6 173 €
766 694 €37 408 €27 003 €29 286 €---
868 028 €36 357 €25 953 €31 670 €---
969 388 €35 269 €24 864 €34 119 €---
1070 776 €34 142 €23 737 €36 634 €---
1172 191 €32 974 €22 570 €39 217 €---
1273 635 €31 765 €21 360 €41 870 €---
1375 108 €30 512 €20 107 €44 596 €---
1476 610 €29 214 €18 810 €47 396 €---
1578 142 €27 870 €17 465 €50 272 €---
1679 705 €26 477 €16 073 €53 228 €---
1781 299 €25 035 €14 630 €56 265 €---
1882 925 €23 540 €13 136 €59 385 €---
1984 584 €21 992 €11 588 €62 591 €---
2086 275 €20 389 €9 984 €65 886 €---
2188 001 €18 728 €8 323 €69 273 €---
2289 761 €17 007 €6 603 €72 754 €---
2391 556 €15 225 €4 820 €76 331 €---
2493 387 €13 379 €2 974 €80 008 €---
2595 255 €11 466 €1 062 €83 789 €---
TOTAL1 896 900 €889 903 €473 186 €1 006 996 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 006 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 59 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 437 €-6 420 €+18 857 €
2+12 437 €0 €+12 437 €
3+12 437 €0 €+12 437 €
4+12 437 €0 €+12 437 €
5+12 437 €0 €+12 437 €
6+12 437 €0 €+12 437 €
7+12 437 €+6 934 €+5 503 €
8+12 437 €+9 501 €+2 936 €
9+12 437 €+10 236 €+2 201 €
10+12 437 €+10 990 €+1 447 €
11+12 437 €+11 765 €+672 €
12+12 437 €+12 561 €-124 €
13+12 437 €+13 379 €-942 €
14+12 437 €+14 219 €-1 782 €
15+12 437 €+15 082 €-2 645 €
16+12 437 €+15 968 €-3 531 €
17+12 437 €+16 879 €-4 442 €
18+12 437 €+17 815 €-5 378 €
19+12 437 €+18 777 €-6 340 €
20+12 437 €+19 766 €-7 329 €
21+12 437 €+20 782 €-8 345 €
22+12 437 €+21 826 €-9 389 €
23+12 437 €+22 899 €-10 462 €
24+12 437 €+24 003 €-11 566 €
25+12 437 €+25 137 €-12 700 €
Total+310 925 €+302 099 €+8 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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