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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLyon 9e (69)
Surface88m²
Coût Total253 190€
Loyer Annuel15 312€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 147,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 24/05/2026, 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 19 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, TV par câble, Pas de cave

Lyon 9- secteur St Rambert. Dans une résidence calme, verdoyante et familiale, T4 traversant de 88 m² situé au 1er étage avec ascenseur, à proximité des écoles et des transports (lignes S10 et 31). Il se compose d’un séjour avec balcon, de 3 chambres, d’une cuisine séparée avec cellier, d’une buanderie, d’une salle de bains et de WC indépendants. Nombreux rangements. Stationnement privatif.

Pour ces annonces : rendez vous en journée, du lundi au vendredi. Remise des offres, uniquement après visite, par e-mail ou à l’accueil du siège, cachet daté faisant foi. La date limite de dépôt des dossiers est fixée au 23 juin 2026. Vente prioritaire selon ordre établi par la loi (Art 1.4/CCH: D 443-12-1)

Ville : Lyon 9e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69009
Coordonnées : 45.804525, 4.834226
Total : 253 190€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 49 070€
Valeur du bien : 238 070€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 14.50€/m²/mois
Fourchette : 11.34€ - 18.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1276€/mois
Loyer annuel estimé : 15312€/an
Fourchette totale : 998€ - 1631€/mois
Fourchette annuelle : 11976€ - 19578€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 408,6 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 957 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-110 957€ (-37.0%)
Marge achat-revente :46 767€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 236,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 310,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 763,78€
Coût de l'assurance :22 154,13€
Taxe foncière : 1 531,20€/an
Soit par mois : 127,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 276,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 437,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant une rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant tableau électrique et nombre de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 070 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 170€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1130€ = 10170€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 312 €/an
Calcul : 1 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 190 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 659 €
Revenus locatifs : +15 312 €
Charges déductibles : -59 659 €
Résultat foncier Année 1 : -44 347 €(Déficit de 44 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 589 €/an
Revenus locatifs : +15 312 €
Charges déductibles : -10 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22947.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 312 €59 667 €8 180 €-44 355 €21 400 €22 955 €22 955 €
215 618 €10 376 €7 959 €5 242 €--17 714 €
315 931 €10 148 €7 731 €5 783 €--11 931 €
416 249 €9 912 €7 495 €6 337 €--5 594 €
516 574 €9 668 €7 251 €6 906 €---
616 906 €9 417 €6 999 €7 489 €---
717 244 €9 156 €6 739 €8 087 €---
817 589 €8 888 €6 470 €8 701 €---
917 940 €8 610 €6 192 €9 331 €---
1018 299 €8 323 €5 905 €9 977 €---
1118 665 €8 026 €5 609 €10 639 €---
1219 039 €7 720 €5 303 €11 319 €---
1319 419 €7 403 €4 986 €12 016 €---
1419 808 €7 076 €4 659 €12 731 €---
1520 204 €6 738 €4 321 €13 465 €---
1620 608 €6 389 €3 972 €14 219 €---
1721 020 €6 029 €3 611 €14 992 €---
1821 441 €5 656 €3 239 €15 785 €---
1921 869 €5 271 €2 854 €16 598 €---
2022 307 €4 873 €2 456 €17 434 €---
2122 753 €4 462 €2 045 €18 291 €---
2223 208 €4 037 €1 620 €19 171 €---
2323 672 €3 599 €1 181 €20 073 €---
2424 146 €3 145 €728 €21 000 €---
2524 628 €2 677 €260 €21 952 €---
TOTAL490 449 €227 268 €117 764 €263 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 312 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 216 €-6 420 €+9 636 €
2+3 216 €0 €+3 216 €
3+3 216 €0 €+3 216 €
4+3 216 €0 €+3 216 €
5+3 216 €+393 €+2 823 €
6+3 216 €+2 247 €+969 €
7+3 216 €+2 426 €+790 €
8+3 216 €+2 610 €+606 €
9+3 216 €+2 799 €+417 €
10+3 216 €+2 993 €+223 €
11+3 216 €+3 192 €+24 €
12+3 216 €+3 396 €-180 €
13+3 216 €+3 605 €-389 €
14+3 216 €+3 819 €-603 €
15+3 216 €+4 040 €-824 €
16+3 216 €+4 266 €-1 050 €
17+3 216 €+4 497 €-1 281 €
18+3 216 €+4 735 €-1 519 €
19+3 216 €+4 980 €-1 764 €
20+3 216 €+5 230 €-2 014 €
21+3 216 €+5 487 €-2 271 €
22+3 216 €+5 751 €-2 535 €
23+3 216 €+6 022 €-2 806 €
24+3 216 €+6 300 €-3 084 €
25+3 216 €+6 585 €-3 369 €
Total+80 400 €+78 954 €+1 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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