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Maison 6 pièce(s), LE MENÉ

Bien expiré
VilleCollinée, Gouray, Langourla, Plessala, Saint-gilles-du-mené, Saint-gouéno, Saint-jacut-du-mené (22)
Surface220m²
Coût Total126 520€
Loyer Annuel18 619€
Rentabilité14.72%
Cashflow/mois+743€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 495,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison de village à rénover – Fort potentiel pour maison familiale ou investissement locatif - Située au centre d’un village agréable disposant d’un bar et d’un commerce de proximité, cette maison en pierre offre une importante opportunité de rénovation. L’habitation nécessite une modernisation complète, mais bénéficie de beaux volumes, de grandes pièces de réception et d’un caractère structurel marqué, pour une surface potentielle d’environ 220 m², hors grenier (surface indicative). Le bien présente un excellent potentiel pour la création d’une vaste maison familiale ou pour la division en plusieurs logements indépendants. Le double vitrage est déjà installé. Située à moins d’une heure des grandes villes et du littoral, cette propriété constitue un projet attractif pour des investisseurs ou des acquéreurs à la recherche d’une rénovation complète dans un environnement villageois calme. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Collinée, Gouray, Langourla, Plessala, Saint-gilles-du-mené, Saint-gouéno, Saint-jacut-du-mené
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22330
Coordonnées : 48.283413, -2.532330
Total : 126 520€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 8 800€
Valeur du bien : 117 800€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1552€/mois
Loyer annuel estimé : 18619€/an
Fourchette totale : 1224€ - 1967€/mois
Fourchette annuelle : 14689€ - 23600€/an
Rentabilité brute :14.72%
Fourchette de rentabilité :11.61% - 18.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 653,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 646,31€
Coût de l'assurance :10 754,20€
Taxe foncière : 1 861,88€/an
Soit par mois : 155,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 551,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :743,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant (si nécessaire)
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres : revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: environ 75 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - sol en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 800 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 619 €/an
Calcul : 1 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 163 €
Revenus locatifs : +18 619 €
Charges déductibles : -15 163 €
Résultat foncier Année 1 : 3 456 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 363 €/an
Revenus locatifs : +18 619 €
Charges déductibles : -6 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 256 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 619 €15 167 €4 075 €3 452 €---
218 991 €6 257 €3 965 €12 734 €---
319 371 €6 143 €3 851 €13 228 €---
419 758 €6 025 €3 733 €13 733 €---
520 154 €5 904 €3 612 €14 250 €---
620 557 €5 778 €3 486 €14 778 €---
720 968 €5 648 €3 356 €15 319 €---
821 387 €5 514 €3 222 €15 873 €---
921 815 €5 376 €3 084 €16 439 €---
1022 251 €5 233 €2 941 €17 018 €---
1122 696 €5 085 €2 793 €17 611 €---
1223 150 €4 932 €2 640 €18 218 €---
1323 613 €4 775 €2 483 €18 838 €---
1424 085 €4 612 €2 320 €19 474 €---
1524 567 €4 443 €2 151 €20 124 €---
1625 058 €4 270 €1 977 €20 789 €---
1725 560 €4 090 €1 798 €21 470 €---
1826 071 €3 904 €1 612 €22 167 €---
1926 592 €3 713 €1 420 €22 880 €---
2027 124 €3 514 €1 222 €23 610 €---
2127 667 €3 310 €1 018 €24 357 €---
2228 220 €3 098 €806 €25 122 €---
2328 784 €2 880 €588 €25 904 €---
2429 360 €2 654 €362 €26 706 €---
2529 947 €2 421 €129 €27 526 €---
TOTAL596 366 €124 747 €58 646 €471 618 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 471 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 910 €+1 036 €+2 874 €
2+3 910 €+3 820 €+90 €
3+3 910 €+3 968 €-58 €
4+3 910 €+4 120 €-210 €
5+3 910 €+4 275 €-365 €
6+3 910 €+4 434 €-524 €
7+3 910 €+4 596 €-686 €
8+3 910 €+4 762 €-852 €
9+3 910 €+4 932 €-1 022 €
10+3 910 €+5 105 €-1 195 €
11+3 910 €+5 283 €-1 373 €
12+3 910 €+5 465 €-1 555 €
13+3 910 €+5 652 €-1 742 €
14+3 910 €+5 842 €-1 932 €
15+3 910 €+6 037 €-2 127 €
16+3 910 €+6 237 €-2 327 €
17+3 910 €+6 441 €-2 531 €
18+3 910 €+6 650 €-2 740 €
19+3 910 €+6 864 €-2 954 €
20+3 910 €+7 083 €-3 173 €
21+3 910 €+7 307 €-3 397 €
22+3 910 €+7 536 €-3 626 €
23+3 910 €+7 771 €-3 861 €
24+3 910 €+8 012 €-4 102 €
25+3 910 €+8 258 €-4 348 €
Total+97 750 €+141 485 €+-43 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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