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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface93m²
Coût Total174 660€
Loyer Annuel10 934€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 236,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement 93m2 3ème étage sans ascenseur. Salon séjour salle de bain cuisine 2 chambres , une cave et parking Copropriété Agences s abstenir

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.725999, 1.611877
Total : 174 660€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 50 460€
Valeur du bien : 165 460€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10934€/an
Fourchette totale : 732€ - 1135€/mois
Fourchette annuelle : 8780€ - 13618€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :50,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 973,66€
Coût de l'assurance :15 282,75€
Taxe foncière : 1 093,44€/an
Soit par mois : 91,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des installations de cuisine, y compris électroménager et revêtement.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 460 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 934 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 660 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 097 €
Revenus locatifs : +10 934 €
Charges déductibles : -58 097 €
Résultat foncier Année 1 : -47 163 €(Déficit de 47 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 763 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 637 €/an
Revenus locatifs : +10 934 €
Charges déductibles : -7 637 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25762.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 934 €58 103 €5 938 €-47 168 €21 400 €25 768 €25 768 €
211 153 €7 486 €5 781 €3 667 €--22 101 €
311 376 €7 324 €5 619 €4 053 €--18 049 €
411 604 €7 156 €5 451 €4 448 €--13 601 €
511 836 €6 982 €5 277 €4 854 €--8 747 €
612 072 €6 802 €5 097 €5 271 €--3 476 €
712 314 €6 616 €4 911 €5 698 €---
812 560 €6 423 €4 718 €6 137 €---
912 811 €6 224 €4 519 €6 588 €---
1013 068 €6 017 €4 312 €7 051 €---
1113 329 €5 803 €4 099 €7 526 €---
1213 596 €5 582 €3 878 €8 013 €---
1313 867 €5 354 €3 649 €8 514 €---
1414 145 €5 117 €3 412 €9 028 €---
1514 428 €4 872 €3 167 €9 556 €---
1614 716 €4 618 €2 913 €10 098 €---
1715 011 €4 355 €2 651 €10 655 €---
1815 311 €4 084 €2 379 €11 227 €---
1915 617 €3 802 €2 098 €11 815 €---
2015 929 €3 511 €1 807 €12 418 €---
2116 248 €3 210 €1 505 €13 038 €---
2216 573 €2 899 €1 194 €13 674 €---
2316 904 €2 576 €871 €14 328 €---
2417 242 €2 242 €537 €15 000 €---
2517 587 €1 896 €192 €15 691 €---
TOTAL350 233 €179 052 €85 974 €171 180 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 296 €-6 420 €+8 716 €
2+2 296 €0 €+2 296 €
3+2 296 €0 €+2 296 €
4+2 296 €0 €+2 296 €
5+2 296 €0 €+2 296 €
6+2 296 €0 €+2 296 €
7+2 296 €+667 €+1 629 €
8+2 296 €+1 841 €+455 €
9+2 296 €+1 976 €+320 €
10+2 296 €+2 115 €+181 €
11+2 296 €+2 258 €+38 €
12+2 296 €+2 404 €-108 €
13+2 296 €+2 554 €-258 €
14+2 296 €+2 708 €-412 €
15+2 296 €+2 867 €-571 €
16+2 296 €+3 030 €-734 €
17+2 296 €+3 197 €-901 €
18+2 296 €+3 368 €-1 072 €
19+2 296 €+3 544 €-1 248 €
20+2 296 €+3 725 €-1 429 €
21+2 296 €+3 911 €-1 615 €
22+2 296 €+4 102 €-1 806 €
23+2 296 €+4 299 €-2 003 €
24+2 296 €+4 500 €-2 204 €
25+2 296 €+4 707 €-2 411 €
Total+57 400 €+51 354 €+6 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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