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Détails du bien

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface87.9m²
Coût Total131 898€
Loyer Annuel9 949€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 87.9 m²
Prix au m² : 860,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif gaz Chauffage au sol Gaz, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1

CHALONS EN CHAMPAGNE F5 au dernier étage avec balcon et fort potentiel Idéalement situé à proximité immédiate du secteur Carrefour, venez découvrir cet appartement F5 niché au 7ème et dernier étage d'une résidence, offrant calme et luminosité. Vous serez séduit par ses beaux volumes :

  • Trois chambres,
  • Un salon et un séjour spacieux et lumineux, avec accès direct au balcon, parfait pour profiter d'un espace extérieur en hauteur,
  • Une salle d'eau équipée d'une douche balnéo, pour un confort au quotidien. Appartement à rénover, idéal pour laisser libre cours à vos projets et créer un intérieur à votre image. Le bien est vendu avec une place de parking dans un parking sécurisé avec accès par badge (place non nominative). Un bien rare sur le secteur, parfait pour une famille ou un investissement à fort potentiel. À visiter sans tarder ! Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2680.0 € et 3670.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-chalons.com/mentions_legales/
Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.943022, 4.375643
Total : 131 898€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 50 250€
Valeur du bien : 125 850€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.9m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 829€/mois
Loyer annuel estimé : 9949€/an
Fourchette totale : 653€ - 1053€/mois
Fourchette annuelle : 7836€ - 12632€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 875 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-34 275€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-22 023€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 898€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 681,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 348,42€
Coût de l'assurance :11 211,33€
Taxe foncière : 994,88€/an
Soit par mois : 82,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 829,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87.9 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne et peinture
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour garantir l'absence de plomb
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 250 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation chambres: 3 chambres (45 m²) × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1400€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 829 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 949 €/an
Calcul : 829 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 898 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 951 €
Revenus locatifs : +9 949 €
Charges déductibles : -55 951 €
Résultat foncier Année 1 : -46 002 €(Déficit de 46 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 701 €/an
Revenus locatifs : +9 949 €
Charges déductibles : -5 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 248 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24601.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 949 €55 955 €4 261 €-46 006 €21 400 €24 606 €24 606 €
210 148 €5 590 €4 146 €4 558 €--20 048 €
310 351 €5 471 €4 027 €4 880 €--15 168 €
410 558 €5 348 €3 904 €5 210 €--9 958 €
510 769 €5 221 €3 777 €5 548 €--4 409 €
610 984 €5 090 €3 646 €5 895 €---
711 204 €4 954 €3 511 €6 250 €---
811 428 €4 814 €3 371 €6 614 €---
911 657 €4 669 €3 226 €6 987 €---
1011 890 €4 520 €3 076 €7 370 €---
1112 128 €4 365 €2 922 €7 762 €---
1212 370 €4 206 €2 762 €8 164 €---
1312 618 €4 041 €2 597 €8 577 €---
1412 870 €3 870 €2 427 €8 999 €---
1513 127 €3 694 €2 251 €9 433 €---
1613 390 €3 512 €2 069 €9 877 €---
1713 658 €3 325 €1 881 €10 333 €---
1813 931 €3 130 €1 687 €10 800 €---
1914 209 €2 930 €1 487 €11 280 €---
2014 494 €2 723 €1 279 €11 771 €---
2114 783 €2 508 €1 065 €12 275 €---
2215 079 €2 287 €844 €12 792 €---
2315 381 €2 059 €615 €13 322 €---
2415 688 €1 823 €379 €13 866 €---
2516 002 €1 579 €135 €14 424 €---
TOTAL318 664 €147 682 €61 348 €170 982 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 982 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 089 €-6 420 €+8 509 €
2+2 089 €0 €+2 089 €
3+2 089 €0 €+2 089 €
4+2 089 €0 €+2 089 €
5+2 089 €0 €+2 089 €
6+2 089 €+446 €+1 643 €
7+2 089 €+1 875 €+214 €
8+2 089 €+1 984 €+105 €
9+2 089 €+2 096 €-7 €
10+2 089 €+2 211 €-122 €
11+2 089 €+2 329 €-240 €
12+2 089 €+2 449 €-360 €
13+2 089 €+2 573 €-484 €
14+2 089 €+2 700 €-611 €
15+2 089 €+2 830 €-741 €
16+2 089 €+2 963 €-874 €
17+2 089 €+3 100 €-1 011 €
18+2 089 €+3 240 €-1 151 €
19+2 089 €+3 384 €-1 295 €
20+2 089 €+3 531 €-1 442 €
21+2 089 €+3 682 €-1 593 €
22+2 089 €+3 838 €-1 749 €
23+2 089 €+3 997 €-1 908 €
24+2 089 €+4 160 €-2 071 €
25+2 089 €+4 327 €-2 238 €
Total+52 225 €+51 295 €+930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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