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Achat : Appartement Wisches (67130)

VilleWisches (67)
Surface135m²
Coût Total185 310€
Loyer Annuel14 835€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 237,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 135 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Piscine, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au cœur de Wisches, découvrez dans cet immeuble de caractère datant de 1910, une bâtisse pleine de cachet qui séduira les amateurs d’authenticité.

Bien issu d’une petite copropriété de 4 lots principaux en cours de création. D'autres appartements disponibles à la vente, (deux F2 et un studio)

Ce spacieux duplex inversé de type F6, offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Il se compose :

  • D'une cuisine équipée ouverte sur un séjour lumineux avec accès à une terrasse d’environ 35 m² avec vue dégagée
  • 3 chambres
  • 1 bureau ou possibilité de 4ème chambres
  • Une salle d’eau rénové et une 2ème salle d’eau à rénové.
  • De beaux espaces à aménager selon vos envies

Les atouts :

  • Charme de l’ancien
  • Beaux volumes
  • Fort potentiel
  • Possibilité d’adapter les annexes selon vos besoins : garage, cave et/ou place de stationnement
  • Idéal pour une famille

À proximité immédiate de la gare et des axes rapides, offrant une excellente accessibilité.

Date de réalisation des diagnostics : Dpe : D – 196 / Ges : B – 6 Estimation des coûts annuels : entre 2 370 € et 3 270 €

N’hésitez pas à me Philippe Schwanger – Rsac 538 340 522

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Wisches
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67130
Coordonnées : 48.508670, 7.269070
Total : 185 310€
Prix d'acquisition : 167 000€
Travaux : 4 950€
Valeur du bien : 171 950€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.45€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14835€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1521€/mois
Fourchette annuelle : 12062€ - 18247€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :917,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 971,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 029,05€
Coût de l'assurance :16 214,62€
Taxe foncière : 1 483,54€/an
Soit par mois : 123,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 236,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain à rénover.
Quantité: environ 8 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 950 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs/plafond: 8 m² × 30€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wisches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 835 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 310 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 303 €
Revenus locatifs : +14 835 €
Charges déductibles : -13 303 €
Résultat foncier Année 1 : 1 533 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 353 €/an
Revenus locatifs : +14 835 €
Charges déductibles : -8 353 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 483 €/an
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 835 €13 309 €6 226 €1 527 €---
215 132 €8 193 €6 061 €6 939 €---
315 435 €8 022 €5 890 €7 413 €---
415 743 €7 845 €5 713 €7 898 €---
516 058 €7 662 €5 530 €8 396 €---
616 379 €7 473 €5 341 €8 907 €---
716 707 €7 277 €5 145 €9 430 €---
817 041 €7 074 €4 942 €9 967 €---
917 382 €6 865 €4 732 €10 517 €---
1017 730 €6 648 €4 515 €11 082 €---
1118 084 €6 423 €4 291 €11 661 €---
1218 446 €6 191 €4 059 €12 255 €---
1318 815 €5 951 €3 819 €12 864 €---
1419 191 €5 702 €3 570 €13 489 €---
1519 575 €5 445 €3 313 €14 130 €---
1619 966 €5 179 €3 047 €14 787 €---
1720 366 €4 904 €2 772 €15 461 €---
1820 773 €4 620 €2 488 €16 153 €---
1921 189 €4 325 €2 193 €16 863 €---
2021 612 €4 021 €1 888 €17 592 €---
2122 045 €3 705 €1 573 €18 339 €---
2222 485 €3 379 €1 247 €19 106 €---
2322 935 €3 042 €910 €19 893 €---
2423 394 €2 693 €561 €20 701 €---
2523 862 €2 332 €200 €21 529 €---
TOTAL475 181 €148 282 €90 029 €326 899 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 115 €+458 €+2 657 €
2+3 115 €+2 082 €+1 033 €
3+3 115 €+2 224 €+891 €
4+3 115 €+2 369 €+746 €
5+3 115 €+2 519 €+596 €
6+3 115 €+2 672 €+443 €
7+3 115 €+2 829 €+286 €
8+3 115 €+2 990 €+125 €
9+3 115 €+3 155 €-40 €
10+3 115 €+3 325 €-210 €
11+3 115 €+3 498 €-383 €
12+3 115 €+3 676 €-561 €
13+3 115 €+3 859 €-744 €
14+3 115 €+4 047 €-932 €
15+3 115 €+4 239 €-1 124 €
16+3 115 €+4 436 €-1 321 €
17+3 115 €+4 638 €-1 523 €
18+3 115 €+4 846 €-1 731 €
19+3 115 €+5 059 €-1 944 €
20+3 115 €+5 278 €-2 163 €
21+3 115 €+5 502 €-2 387 €
22+3 115 €+5 732 €-2 617 €
23+3 115 €+5 968 €-2 853 €
24+3 115 €+6 210 €-3 095 €
25+3 115 €+6 459 €-3 344 €
Total+77 875 €+98 070 €+-20 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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