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Appartement centre ville

VilleChâtellerault (86)
Surface63m²
Coût Total111 620€
Loyer Annuel6 569€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 095,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 3 pièces de 63 m² situé au 8ème étage d'un immeuble de 8 étages, à Châtellerault. Construit en 1971, ce bien offre une belle luminosité avec vue sur la ville. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est séparée. L'appartement bénéficie d'une exposition ouest et dispose de deux balcons offrant une belle vue sur Châtellerault.

  • À rafraîchir (prévoir double vitrage
  • Balcons avec vue
  • Ascenseur
  • Interphone
  • Cave
  • Baignoire -Emplacement de parking

Chauffage au gaz individuel. Classe énergie F - Classe climat F. Une opportunité à saisir. Merci de me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Libre et habitable ou louable de suite

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.813070, 0.544210
Total : 111 620€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 106 100€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6569€/an
Fourchette totale : 425€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 5095€ - 8470€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 133,74 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 426 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-2 426€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-40 194€ (-56.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :44,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 590,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 271,15€
Coût de l'assurance :13 394,40€
Taxe foncière : 656,93€/an
Soit par mois : 54,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 63 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
DressingOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des placards dans le dressing
Quantité: 3 m²
Raison: État 3/5 visible - dressing vieillissant

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:2 600€
    Carrelage: 5 m² × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Dressing - Rénovation:600€
    Rénovation placards: 3 m² × 200€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 569 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 620 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 918 €
Revenus locatifs : +6 569 €
Charges déductibles : -41 918 €
Résultat foncier Année 1 : -35 348 €(Déficit de 35 348 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 948 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 818 €/an
Revenus locatifs : +6 569 €
Charges déductibles : -4 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13948.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 569 €41 921 €3 628 €-35 352 €21 400 €13 952 €13 952 €
26 701 €4 723 €3 531 €1 977 €--11 975 €
36 835 €4 622 €3 430 €2 212 €--9 762 €
46 971 €4 518 €3 325 €2 453 €--7 309 €
57 111 €4 410 €3 217 €2 701 €--4 608 €
67 253 €4 299 €3 106 €2 955 €--1 653 €
77 398 €4 183 €2 991 €3 215 €---
87 546 €4 064 €2 871 €3 482 €---
97 697 €3 941 €2 748 €3 756 €---
107 851 €3 814 €2 621 €4 037 €---
118 008 €3 683 €2 490 €4 325 €---
128 168 €3 547 €2 354 €4 621 €---
138 331 €3 406 €2 214 €4 925 €---
148 498 €3 261 €2 069 €5 237 €---
158 668 €3 112 €1 919 €5 556 €---
168 841 €2 957 €1 764 €5 885 €---
179 018 €2 797 €1 604 €6 222 €---
189 199 €2 631 €1 439 €6 567 €---
199 383 €2 460 €1 268 €6 922 €---
209 570 €2 284 €1 091 €7 287 €---
219 762 €2 101 €908 €7 660 €---
229 957 €1 913 €720 €8 044 €---
2310 156 €1 718 €525 €8 438 €---
2410 359 €1 516 €324 €8 843 €---
2510 566 €1 308 €115 €9 258 €---
TOTAL210 416 €119 189 €52 271 €91 227 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 380 €-6 420 €+7 800 €
2+1 380 €0 €+1 380 €
3+1 380 €0 €+1 380 €
4+1 380 €0 €+1 380 €
5+1 380 €0 €+1 380 €
6+1 380 €0 €+1 380 €
7+1 380 €+468 €+912 €
8+1 380 €+1 045 €+335 €
9+1 380 €+1 127 €+253 €
10+1 380 €+1 211 €+169 €
11+1 380 €+1 298 €+82 €
12+1 380 €+1 386 €-6 €
13+1 380 €+1 477 €-97 €
14+1 380 €+1 571 €-191 €
15+1 380 €+1 667 €-287 €
16+1 380 €+1 765 €-385 €
17+1 380 €+1 866 €-486 €
18+1 380 €+1 970 €-590 €
19+1 380 €+2 077 €-697 €
20+1 380 €+2 186 €-806 €
21+1 380 €+2 298 €-918 €
22+1 380 €+2 413 €-1 033 €
23+1 380 €+2 532 €-1 152 €
24+1 380 €+2 653 €-1 273 €
25+1 380 €+2 777 €-1 397 €
Total+34 500 €+27 368 €+7 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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