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Appartement à vendre à Sarcelles 68 m²

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface68
Coût Total185 692
Loyer Annuel13 268
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 058,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un secteur recherché et paisible, à proximité immédiate du centre commercial My Place, du cinéma CGR Sarcelles et à moins de 10 minutes de la gare ligne H Sarcelles/Saint-Brice, découvrez cet appartement 4 pièces idéalement situé.

Il se compose d’une entrée, d’un séjour lumineux, d’une cuisine, de 3 chambres, d’une salle d’eau, d’un WC séparé, de plusieurs espaces de rangement ainsi que d’un cellier en rez-de-chaussée.

Quelques travaux de rénovation sont à prévoir, vous offrant ainsi la possibilité de le personnaliser à votre goût.

📌 Points forts :

Quartier calme et recherché

Commerces, écoles et transports à proximité

Beau potentiel après rafraîchissement

Visite possible uniquement sur présentation d’un plan de financement validé ou après étude de votre dossier d’acquisition.

👉 Une opportunité à saisir sans plus attendre !

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.987830, 2.378950
Total : 185 692
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 34 492
Valeur du bien : 174 492
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1106€/mois
Loyer annuel estimé : 13268€/an
Fourchette totale : 808€ - 1513€/mois
Fourchette annuelle : 9693€ - 18161€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 968,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 731,99
Coût de l'assurance :16 248,05
Taxe foncière : 1 326,78€/an
Soit par mois : 110,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 105,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 079,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 492(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 160
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 160€
  • Menuiseries:16 800
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 2000€ = 14000€, Main d'œuvre: 2800€
  • Eau chaude:700
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:2 400
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres:2 592
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 432€
  • Salon:1 440
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités des travaux et les matériaux choisis.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 268 €/an
Calcul : 1 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 692 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 492
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 610
Revenus locatifs : +13 268
Charges déductibles : -42 610
Résultat foncier Année 1 : -29 342(Déficit de 29 342 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 942
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 118 €/an
Revenus locatifs : +13 268
Charges déductibles : -8 118
Résultat foncier Années 2+ : 5 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7941.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 26842 6166 147-29 34821 400 €7 948 €7 948 €
213 5337 9595 9835 574--2 374 €
313 8047 7895 8136 014---
414 0807 6145 6376 466---
514 3627 4325 4556 929---
614 6497 2445 2687 404---
714 9427 0505 0737 892---
815 2416 8494 8738 391---
915 5456 6424 6658 904---
1015 8566 4274 4509 429---
1116 1736 2054 2289 969---
1216 4975 9753 99810 522---
1316 8275 7383 76111 089---
1417 1635 4923 51611 671---
1517 5075 2383 26212 268---
1617 8574 9762 99912 881---
1718 2144 7052 72813 509---
1818 5784 4242 44714 154---
1918 9504 1342 15714 816---
2019 3293 8341 85715 495---
2119 7153 5241 54716 192---
2220 1103 2031 22616 907---
2320 5122 87189417 641---
2420 9222 52855118 394---
2521 3402 17319719 167---
TOTAL424 973172 64288 732252 33121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 331
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 786-6 420+9 206
2+2 7860+2 786
3+2 786+1 092+1 694
4+2 786+1 940+846
5+2 786+2 079+707
6+2 786+2 221+565
7+2 786+2 368+418
8+2 786+2 517+269
9+2 786+2 671+115
10+2 786+2 829-43
11+2 786+2 991-205
12+2 786+3 157-371
13+2 786+3 327-541
14+2 786+3 501-715
15+2 786+3 680-894
16+2 786+3 864-1 078
17+2 786+4 053-1 267
18+2 786+4 246-1 460
19+2 786+4 445-1 659
20+2 786+4 648-1 862
21+2 786+4 858-2 072
22+2 786+5 072-2 286
23+2 786+5 292-2 506
24+2 786+5 518-2 732
25+2 786+5 750-2 964
Total+69 650+75 699+-6 049
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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