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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface89m²
Coût Total104 100€
Loyer Annuel10 912€
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 842,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, Balcon, Interphone, Pas de cave, Non meublé

VALENCE - Appartement T5 avec ascenseur - Vendu LOUÉ (loyer 571 euros + 259 euros charges locatives)

Sur la commune de VALENCE (route de Montélier), appartement de type 5, au 5ème et dernier étage AVEC ascenseur d'environ 90m2 offrant salon-séjour avec grand balcon à l'est, une cuisine aménagée sur loggia, trois chambres (quatrième possible), une salle de bain, un WC ainsi qu'une cave. Chauffage et eau chaude collectifs IMPORTANT : Les travaux de rénovation énergétique du bâtiment viennent d'être réalisés!!

Des informations, une visite? Contactez-moi Thomas SEGARD au O6 07 43 46 61

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.937646, 4.922979
Total : 104 100€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 23 100€
Valeur du bien : 98 100€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10912€/an
Fourchette totale : 716€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8598€ - 13850€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.26% - 13.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 306,97 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 320 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-41 320€ (-35.5%)
Marge achat-revente :12 220€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 574,84€
Coût de l'assurance :9 108,75€
Taxe foncière : 1 091,22€/an
Soit par mois : 90,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 259,00€/mois
Soit par an : 3 108,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 909,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et murs
Rénovation des revêtements de sol et murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 100 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) à 900€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) à 1000€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation revêtements sol et murs 3 chambres: 32 m² à 150€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 300€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² à 52€/m² = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 912 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 108 €/an
Calcul : 259 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 158 €
Revenus locatifs : +10 912 €
Charges déductibles : -31 158 €
Résultat foncier Année 1 : -20 246 €(Déficit de 20 246 €)
Imputable sur revenu global : 20 246 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 058 €/an
Revenus locatifs : +10 912 €
Charges déductibles : -8 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 854 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 912 €31 161 €3 498 €-20 249 €20 249 €--
211 130 €7 968 €3 405 €3 162 €---
311 353 €7 872 €3 309 €3 481 €---
411 580 €7 773 €3 209 €3 807 €---
511 812 €7 670 €3 107 €4 142 €---
612 048 €7 564 €3 000 €4 484 €---
712 289 €7 454 €2 890 €4 835 €---
812 535 €7 340 €2 776 €5 195 €---
912 785 €7 222 €2 658 €5 563 €---
1013 041 €7 100 €2 537 €5 941 €---
1113 302 €6 974 €2 411 €6 328 €---
1213 568 €6 844 €2 280 €6 724 €---
1313 839 €6 709 €2 145 €7 131 €---
1414 116 €6 569 €2 006 €7 547 €---
1514 398 €6 425 €1 861 €7 974 €---
1614 686 €6 275 €1 712 €8 411 €---
1714 980 €6 121 €1 557 €8 859 €---
1815 280 €5 961 €1 397 €9 319 €---
1915 585 €5 796 €1 232 €9 790 €---
2015 897 €5 624 €1 061 €10 273 €---
2116 215 €5 447 €884 €10 768 €---
2216 539 €5 264 €701 €11 275 €---
2316 870 €5 075 €511 €11 795 €---
2417 207 €4 879 €315 €12 329 €---
2517 552 €4 676 €112 €12 876 €---
TOTAL349 522 €187 764 €50 575 €161 758 €20 249 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 075 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 292 €-6 075 €+8 367 €
2+2 292 €+949 €+1 343 €
3+2 292 €+1 044 €+1 248 €
4+2 292 €+1 142 €+1 150 €
5+2 292 €+1 242 €+1 050 €
6+2 292 €+1 345 €+947 €
7+2 292 €+1 451 €+841 €
8+2 292 €+1 558 €+734 €
9+2 292 €+1 669 €+623 €
10+2 292 €+1 782 €+510 €
11+2 292 €+1 898 €+394 €
12+2 292 €+2 017 €+275 €
13+2 292 €+2 139 €+153 €
14+2 292 €+2 264 €+28 €
15+2 292 €+2 392 €-100 €
16+2 292 €+2 523 €-231 €
17+2 292 €+2 658 €-366 €
18+2 292 €+2 796 €-504 €
19+2 292 €+2 937 €-645 €
20+2 292 €+3 082 €-790 €
21+2 292 €+3 230 €-938 €
22+2 292 €+3 383 €-1 091 €
23+2 292 €+3 539 €-1 247 €
24+2 292 €+3 699 €-1 407 €
25+2 292 €+3 863 €-1 571 €
Total+57 300 €+48 527 €+8 773 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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