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Maison avec Potentiel Locatif et Terrasse Ensoleillée dans l

VilleAmélie-les-Bains-Palalda (66)
Surface146
Coût Total223 500
Loyer Annuel13 027
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 1 027,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Mandat exclusif

Située dans la pittoresque ville thermale d'Amélie-les-Bains, à proximité des Thermes et des commodités, cette charmante maison construite dans les années 1920 offre environ 144 m2 habitables. Elle se compose de trois appartements de type F2, ainsi qu'une pièce au troisième étage comprenant une salle d'eau, un coin cuisine, et donnant sur une terrasse sur le toit d'environ 32 m2. Chaque appartement dispose d'une cave en sous-sol. Ce bien présente un potentiel de rendement locatif, avec une exposition plein sud. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposés sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette annonce vous est proposée par Mme. TANIA BARR - - NoRSAC: 488913922, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de PERPIGNAN - http://martinimmoceret.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Amélie-les-Bains-Palalda
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66110
Coordonnées : 42.476116, 2.661716
Total : 223 500
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 61 500
Valeur du bien : 211 500
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 10.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13027€/an
Fourchette totale : 806€ - 1463€/mois
Fourchette annuelle : 9669€ - 17551€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 971,19 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 794
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-137 794 (-47.9%)
Marge achat-revente :64 294€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 116,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :67,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 183,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 449,34
Coût de l'assurance :20 115,00
Taxe foncière : 1 302,72€/an
Soit par mois : 108,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 292,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 431 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (7 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 5 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 500(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 700
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 650€ = 11700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:7 300
    Isolation combles: 146 m² × 50€/m² = 7300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000
    Mise à niveau plomberie générale: 1 maison × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amélie-les-Bains-Palalda (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 027 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 500 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 287
Revenus locatifs : +13 027
Charges déductibles : -71 287
Résultat foncier Année 1 : -58 260(Déficit de 58 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 860
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 787 €/an
Revenus locatifs : +13 027
Charges déductibles : -9 787
Résultat foncier Années 2+ : 3 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36860.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 02771 2957 687-58 26721 400 €36 867 €36 867 €
213 2889 5937 4853 695--33 172 €
313 5539 3847 2764 170--29 003 €
413 8259 1677 0604 657--24 345 €
514 1018 9436 8365 158--19 187 €
614 3838 7116 6045 672--13 515 €
714 6718 4716 3636 200--7 315 €
814 9648 2226 1156 742--573 €
915 2637 9645 8577 299---
1015 5697 6985 5907 871---
1115 8807 4225 3148 458---
1216 1987 1365 0299 062---
1316 5226 8404 7339 682---
1416 8526 5344 42610 319---
1517 1896 2164 10910 973---
1617 5335 8883 78011 645---
1717 8835 5483 44012 336---
1818 2415 1963 08813 046---
1918 6064 8312 72413 775---
2018 9784 4542 34614 524---
2119 3584 0631 95615 295---
2219 7453 6581 55116 087---
2320 1403 2391 13216 900---
2420 5432 80669817 737---
2520 9532 35624918 597---
TOTAL417 264225 632111 449191 63121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 631
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 736-6 420+9 156
2+2 7360+2 736
3+2 7360+2 736
4+2 7360+2 736
5+2 7360+2 736
6+2 7360+2 736
7+2 7360+2 736
8+2 7360+2 736
9+2 736+2 018+718
10+2 736+2 361+375
11+2 736+2 537+199
12+2 736+2 719+17
13+2 736+2 904-168
14+2 736+3 096-360
15+2 736+3 292-556
16+2 736+3 494-758
17+2 736+3 701-965
18+2 736+3 914-1 178
19+2 736+4 132-1 396
20+2 736+4 357-1 621
21+2 736+4 588-1 852
22+2 736+4 826-2 090
23+2 736+5 070-2 334
24+2 736+5 321-2 585
25+2 736+5 579-2 843
Total+68 400+57 489+10 911
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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