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Maison 10 pièces 294 m²

VilleSanssac-l'Église (43)
Surface294m²
Coût Total217 380€
Loyer Annuel28 574€
Rentabilité13.14%
Cashflow/mois+1 124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 500 €
Surface : 294 m²
Prix au m² : 610,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 294 m²

Idéalement conçue pour une grande famille ou un projet mixte d'habitation / bureaux, cette maison des années 75, agrandie en 1984 puis en 1995, offre de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement.

La maison (partie de plain pied) se compose de la manière suivante : Une cuisine semi-ouverte sur salle à manger (accès terrasse), un salon, 4 chambres, un grand dressing, un bureau, un cellier, une salle d'eau et un wc séparé. Sur l'arrière de la maison, on trouve un grand bureau donnant sur une véranda et un wc séparé. Accès indépendant : idéal pour une activité professionnelle ou un espace de télétravail dédié.

Une mezzanine, au 1er étage dessert un coin chambre, une salle de jeux ou dortoir et un 3ème wc.

Enfin, une pièce au rdc et des combles au 1er étage pourrait être aménagées en fonction de vos besoins.

Terrain de 1213 m2

Des travaux sont à prévoir.

Chauffage fuel + électrique. DPE E : Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 8340 € et 11350 € / an abonnement compris. Date de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation mars 2026.

Taxe foncière 2025 : 1592 €

Honoraires charge vendeur

Surface : 294 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/03/2026

Consommation énergie primaire : 260 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 200 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 340 € et 11 350 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sanssac-l'Église
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43320
Coordonnées : 45.044630, 3.770443
Total : 217 380€
Prix d'acquisition : 179 500€
Travaux : 23 520€
Valeur du bien : 203 020€
Frais de notaire : 14 360€
Coût estimé : 14 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 294m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2381€/mois
Loyer annuel estimé : 28574€/an
Fourchette totale : 1851€ - 3064€/mois
Fourchette annuelle : 22208€ - 36766€/an
Rentabilité brute :13.14%
Fourchette de rentabilité :10.22% - 16.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 044,71 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :601 145 €
Prix d'achat :179 500 €
Décote à l'achat :-421 645€ (-70.1%)
Marge achat-revente :383 765€ (63.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 061,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 125,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 107,82€
Coût de l'assurance :19 020,75€
Taxe foncière : 1 592,00€/an
Soit par mois : 132,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 381,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 257,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 123,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE E mentionné explicitement avec consommation de 260 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 294 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul et électrique
Quantité: 1 système pour 294 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 294 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 520 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:23 520€
    Isolation toiture/combles: 294 m² × 80€/m² = 23520€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 574 €/an
Calcul : 2 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 761 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 889 €
Revenus locatifs : +28 574 €
Charges déductibles : -32 889 €
Résultat foncier Année 1 : -4 315 €(Déficit de 4 315 €)
Imputable sur revenu global : 4 315 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 369 €/an
Revenus locatifs : +28 574 €
Charges déductibles : -9 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 205 €/an
Prix d'achat du bien : 179 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 675 €(65% de 179 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 243 €/an
Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 574 €32 896 €7 023 €-4 322 €4 322 €--
229 146 €9 186 €6 833 €19 960 €---
329 729 €8 990 €6 637 €20 739 €---
430 323 €8 788 €6 435 €21 536 €---
530 930 €8 578 €6 226 €22 352 €---
631 549 €8 362 €6 009 €23 186 €---
732 180 €8 139 €5 786 €24 041 €---
832 823 €7 908 €5 555 €24 915 €---
933 480 €7 669 €5 317 €25 810 €---
1034 149 €7 423 €5 070 €26 726 €---
1134 832 €7 168 €4 816 €27 664 €---
1235 529 €6 905 €4 553 €28 623 €---
1336 239 €6 634 €4 281 €29 606 €---
1436 964 €6 353 €4 000 €30 611 €---
1537 703 €6 063 €3 710 €31 641 €---
1638 457 €5 763 €3 410 €32 694 €---
1739 227 €5 453 €3 100 €33 773 €---
1840 011 €5 133 €2 781 €34 878 €---
1940 811 €4 803 €2 450 €36 009 €---
2041 628 €4 461 €2 108 €37 166 €---
2142 460 €4 108 €1 755 €38 352 €---
2243 309 €3 744 €1 391 €39 566 €---
2344 176 €3 367 €1 014 €40 809 €---
2445 059 €2 978 €625 €42 081 €---
2545 960 €2 576 €223 €43 385 €---
TOTAL915 249 €183 449 €101 108 €731 801 €4 322 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 296 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 731 801 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 001 €-1 296 €+7 297 €
2+6 001 €+5 988 €+13 €
3+6 001 €+6 222 €-221 €
4+6 001 €+6 461 €-460 €
5+6 001 €+6 705 €-704 €
6+6 001 €+6 956 €-955 €
7+6 001 €+7 212 €-1 211 €
8+6 001 €+7 475 €-1 474 €
9+6 001 €+7 743 €-1 742 €
10+6 001 €+8 018 €-2 017 €
11+6 001 €+8 299 €-2 298 €
12+6 001 €+8 587 €-2 586 €
13+6 001 €+8 882 €-2 881 €
14+6 001 €+9 183 €-3 182 €
15+6 001 €+9 492 €-3 491 €
16+6 001 €+9 808 €-3 807 €
17+6 001 €+10 132 €-4 131 €
18+6 001 €+10 463 €-4 462 €
19+6 001 €+10 803 €-4 802 €
20+6 001 €+11 150 €-5 149 €
21+6 001 €+11 506 €-5 505 €
22+6 001 €+11 870 €-5 869 €
23+6 001 €+12 243 €-6 242 €
24+6 001 €+12 624 €-6 623 €
25+6 001 €+13 015 €-7 014 €
Total+150 025 €+219 540 €+-69 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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