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Appartement 3 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleLormont (33)
Surface66m²
Coût Total164 130€
Loyer Annuel9 789€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 083 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 834,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m² - LORMONT - T3

Situé sur la commune de Lormont, découvrez ce beau T3 de 66.36m² (surface carrez) au fort potentiel, idéal pour un premier achat ou un investissement.

Au 4ème étage sans ascenseur, cet appartement se compose d'un séjour lumineux donnant sur un balcon, de deux chambres, d'une cuisine, d'une salle de bains et wc séparés.

Vous apprécierez particulièrement ses deux balcons, offrant un espace extérieur agréable, ainsi que son absence totale de vis-à-vis, garantissant tranquilité et intimité. Grâce à sa bonne exposition, le logement bénéficie d'une belle luminosité tout au long de la jorunée. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir, permettant de personnaliser le bien selon vos goûts et d'en révéler tout le potentiel.

Charges de copropriété : Estimation en cours Taxe foncière 1130 € Référence annonce : 002870 Date de réalisation du diagnostic : 02/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.882763, -0.505362
Total : 164 130€
Prix d'acquisition : 121 083€
Travaux : 33 360€
Valeur du bien : 154 443€
Frais de notaire : 9 687€
Coût estimé : 9 687€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9789€/an
Fourchette totale : 700€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 8398€ - 11410€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 197,06 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 006 €
Prix d'achat :121 083 €
Décote à l'achat :-89 923€ (-42.6%)
Marge achat-revente :46 876€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 340,17€
Coût de l'assurance :14 361,38€
Taxe foncière : 1 130,00€/an
Soit par mois : 94,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 815,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager obsolète et réfection de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et réfection de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 360 €(505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 500€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:14 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 660€
    Parquet flottant (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Peinture murs (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 789 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 130 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 130 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 362 €
Revenus locatifs : +9 789 €
Charges déductibles : -40 362 €
Résultat foncier Année 1 : -30 573 €(Déficit de 30 573 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 002 €/an
Revenus locatifs : +9 789 €
Charges déductibles : -7 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19873.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 083 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 704 €(65% de 121 083 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 862 €/an
Calcul : 78 704 € × 3,636% = 2 862 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 789 €40 367 €5 303 €-30 579 €10 700 €19 879 €19 879 €
29 984 €6 864 €5 159 €3 120 €--16 758 €
310 184 €6 716 €5 011 €3 468 €--13 290 €
410 388 €6 563 €4 859 €3 825 €--9 465 €
510 596 €6 405 €4 700 €4 191 €--5 274 €
610 807 €6 242 €4 537 €4 566 €--709 €
711 024 €6 073 €4 369 €4 951 €---
811 244 €5 899 €4 194 €5 345 €---
911 469 €5 719 €4 014 €5 750 €---
1011 698 €5 533 €3 828 €6 166 €---
1111 932 €5 340 €3 636 €6 592 €---
1212 171 €5 142 €3 437 €7 029 €---
1312 414 €4 937 €3 232 €7 478 €---
1412 663 €4 725 €3 020 €7 938 €---
1512 916 €4 506 €2 801 €8 410 €---
1613 174 €4 279 €2 575 €8 895 €---
1713 438 €4 045 €2 341 €9 392 €---
1813 706 €3 804 €2 099 €9 903 €---
1913 981 €3 554 €1 850 €10 426 €---
2014 260 €3 296 €1 592 €10 964 €---
2114 545 €3 030 €1 325 €11 515 €---
2214 836 €2 755 €1 050 €12 082 €---
2315 133 €2 470 €766 €12 663 €---
2415 436 €2 176 €472 €13 259 €---
2515 744 €1 873 €168 €13 872 €---
TOTAL313 533 €152 312 €76 340 €161 221 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 056 €-3 210 €+5 266 €
2+2 056 €0 €+2 056 €
3+2 056 €0 €+2 056 €
4+2 056 €0 €+2 056 €
5+2 056 €0 €+2 056 €
6+2 056 €0 €+2 056 €
7+2 056 €+1 273 €+783 €
8+2 056 €+1 604 €+452 €
9+2 056 €+1 725 €+331 €
10+2 056 €+1 850 €+206 €
11+2 056 €+1 978 €+78 €
12+2 056 €+2 109 €-53 €
13+2 056 €+2 243 €-187 €
14+2 056 €+2 381 €-325 €
15+2 056 €+2 523 €-467 €
16+2 056 €+2 668 €-612 €
17+2 056 €+2 818 €-762 €
18+2 056 €+2 971 €-915 €
19+2 056 €+3 128 €-1 072 €
20+2 056 €+3 289 €-1 233 €
21+2 056 €+3 455 €-1 399 €
22+2 056 €+3 625 €-1 569 €
23+2 056 €+3 799 €-1 743 €
24+2 056 €+3 978 €-1 922 €
25+2 056 €+4 162 €-2 106 €
Total+51 400 €+48 366 €+3 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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