Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 101 m²

VilleTulle (19)
Surface101m²
Coût Total108 530€
Loyer Annuel10 487€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 683,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 101 m²

Petit prix Vente d'une maison d'habitation à rénover située sur la commune de Tulle d'une surface habitable d'environ 101m2. Au rez-de-chaussée : entrée, dégagement couloir, un séjour/salle-à-manger, une cuisine, une chambre et une salle d'eau avec cabinet d'aisance. À l'étage : dégagement couloir, trois chambres et une salle d'eau avec cabinet d'aisance. Construction en pierre et brique semi-enterrée à un étage - Toiture tuiles - Charpente traditionnelle - Poutres apparentes - Fenêtres double vitrage - Menuiseries PVC - Chauffage au fuel - Radiateurs en fonte - Gaz de ville - Tout-à-l'égout - Rangements - Cave - Garage. Montant de la taxe foncière : environ 1.700EUR. Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 101 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/07/2023

Consommation énergie primaire : 316 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 311 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 490 € et 3 430 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.262413, 1.759685
Total : 108 530€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 34 010€
Valeur du bien : 103 010€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 874€/mois
Loyer annuel estimé : 10487€/an
Fourchette totale : 688€ - 1111€/mois
Fourchette annuelle : 8252€ - 13328€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :958,33 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 791 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-27 791€ (-28.7%)
Marge achat-revente :-11 739€ (-12.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :43,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 574,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 824,12€
Coût de l'assurance :13 023,60€
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 873,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations et peinture de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées, besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur le mobilier, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 010 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 060€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 874 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 487 €/an
Calcul : 874 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 530 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 755 €
Revenus locatifs : +10 487 €
Charges déductibles : -39 755 €
Résultat foncier Année 1 : -29 268 €(Déficit de 29 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 868 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 745 €/an
Revenus locatifs : +10 487 €
Charges déductibles : -5 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7868.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 487 €39 759 €3 528 €-29 272 €21 400 €7 872 €7 872 €
210 697 €5 654 €3 433 €5 043 €--2 828 €
310 911 €5 556 €3 335 €5 355 €---
411 129 €5 454 €3 233 €5 675 €---
511 352 €5 349 €3 128 €6 003 €---
611 579 €5 241 €3 020 €6 338 €---
711 811 €5 129 €2 908 €6 682 €---
812 047 €5 013 €2 792 €7 034 €---
912 288 €4 893 €2 672 €7 394 €---
1012 533 €4 770 €2 549 €7 764 €---
1112 784 €4 642 €2 421 €8 142 €---
1213 040 €4 510 €2 289 €8 530 €---
1313 301 €4 373 €2 152 €8 927 €---
1413 567 €4 232 €2 011 €9 334 €---
1513 838 €4 087 €1 866 €9 751 €---
1614 115 €3 936 €1 715 €10 179 €---
1714 397 €3 780 €1 560 €10 617 €---
1814 685 €3 620 €1 399 €11 065 €---
1914 979 €3 453 €1 233 €11 525 €---
2015 278 €3 282 €1 061 €11 996 €---
2115 584 €3 104 €883 €12 479 €---
2215 895 €2 921 €700 €12 975 €---
2316 213 €2 731 €510 €13 482 €---
2416 538 €2 535 €315 €14 002 €---
2516 868 €2 333 €112 €14 535 €---
TOTAL335 915 €140 358 €50 824 €195 557 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 557 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 202 €-6 420 €+8 622 €
2+2 202 €0 €+2 202 €
3+2 202 €+758 €+1 444 €
4+2 202 €+1 703 €+499 €
5+2 202 €+1 801 €+401 €
6+2 202 €+1 901 €+301 €
7+2 202 €+2 005 €+197 €
8+2 202 €+2 110 €+92 €
9+2 202 €+2 218 €-16 €
10+2 202 €+2 329 €-127 €
11+2 202 €+2 443 €-241 €
12+2 202 €+2 559 €-357 €
13+2 202 €+2 678 €-476 €
14+2 202 €+2 800 €-598 €
15+2 202 €+2 925 €-723 €
16+2 202 €+3 054 €-852 €
17+2 202 €+3 185 €-983 €
18+2 202 €+3 320 €-1 118 €
19+2 202 €+3 458 €-1 256 €
20+2 202 €+3 599 €-1 397 €
21+2 202 €+3 744 €-1 542 €
22+2 202 €+3 892 €-1 690 €
23+2 202 €+4 045 €-1 843 €
24+2 202 €+4 201 €-1 999 €
25+2 202 €+4 361 €-2 159 €
Total+55 050 €+58 667 €+-3 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →