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Appartement 2 pièces 43 m²

VilleMarseille 1er (13)
Surface43m²
Coût Total93 240€
Loyer Annuel8 665€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 813,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 43 m²

Superhome vous propose un joli appartement dans un immeuble recemment renové, rue Guibal dans le 1 er arrondissement à deux pas de la gare Saint Charles et proche de la Friche  Situé au 2 eme etage , l' appartement est quant à lui à renover. il est composé d'une grande piece de vie avec grande cuisine US qui pourra etre transformé en chamre pour avoir un vrai T2, , une mezzanine et un coin bureau. Une salle d'eau et  un WC complètent le bien  L 'appartement est très lumineux,vous aurez peu de charges et vous beneficierez d'un immeuble rénové dans sa totalité !  IDEAL POUR UN INVESTISSEMENT ou UN PREMIER ACHAT RESIDENCE PRINCIPALE   Venez découvrir ce joli bien avec Johanna o611585568

Surface : 43 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 11 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/08/2026

Consommation énergie primaire : 167 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 670 € et 930 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.308933, 5.390708
Total : 93 240€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 16.79€/m²/mois
Fourchette : 13.01€ - 21.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8665€/an
Fourchette totale : 560€ - 932€/mois
Fourchette annuelle : 6716€ - 11180€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 352,94 €/m²
Basé sur :347 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 176 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-23 176€ (-22.9%)
Marge achat-revente :7 936€ (7.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 094,64€
Coût de l'assurance :8 158,50€
Taxe foncière : 866,48€/an
Soit par mois : 72,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements électroménagers.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec plan de travail usé et équipements anciens.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage murs et sol complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour un appartement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 665 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 434 €
Revenus locatifs : +8 665 €
Charges déductibles : -13 434 €
Résultat foncier Année 1 : -4 769 €(Déficit de 4 769 €)
Imputable sur revenu global : 4 769 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 434 €/an
Revenus locatifs : +8 665 €
Charges déductibles : -4 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 231 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 665 €13 437 €3 244 €-4 772 €4 772 €--
28 838 €4 352 €3 159 €4 486 €---
39 015 €4 264 €3 072 €4 751 €---
49 195 €4 173 €2 981 €5 022 €---
59 379 €4 079 €2 886 €5 300 €---
69 567 €3 982 €2 789 €5 585 €---
79 758 €3 881 €2 688 €5 877 €---
89 953 €3 776 €2 583 €6 177 €---
910 152 €3 668 €2 475 €6 485 €---
1010 355 €3 555 €2 362 €6 800 €---
1110 562 €3 439 €2 246 €7 123 €---
1210 774 €3 319 €2 126 €7 455 €---
1310 989 €3 194 €2 001 €7 795 €---
1411 209 €3 065 €1 872 €8 144 €---
1511 433 €2 931 €1 738 €8 502 €---
1611 662 €2 792 €1 599 €8 870 €---
1711 895 €2 648 €1 456 €9 247 €---
1812 133 €2 500 €1 307 €9 633 €---
1912 376 €2 346 €1 153 €10 030 €---
2012 623 €2 186 €993 €10 437 €---
2112 876 €2 021 €828 €10 855 €---
2213 133 €1 850 €657 €11 283 €---
2313 396 €1 672 €479 €11 723 €---
2413 664 €1 489 €296 €12 175 €---
2513 937 €1 298 €106 €12 638 €---
TOTAL277 538 €85 915 €47 095 €191 622 €4 772 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 432 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 820 €-1 432 €+3 252 €
2+1 820 €+1 346 €+474 €
3+1 820 €+1 425 €+395 €
4+1 820 €+1 507 €+313 €
5+1 820 €+1 590 €+230 €
6+1 820 €+1 676 €+144 €
7+1 820 €+1 763 €+57 €
8+1 820 €+1 853 €-33 €
9+1 820 €+1 945 €-125 €
10+1 820 €+2 040 €-220 €
11+1 820 €+2 137 €-317 €
12+1 820 €+2 237 €-417 €
13+1 820 €+2 339 €-519 €
14+1 820 €+2 443 €-623 €
15+1 820 €+2 551 €-731 €
16+1 820 €+2 661 €-841 €
17+1 820 €+2 774 €-954 €
18+1 820 €+2 890 €-1 070 €
19+1 820 €+3 009 €-1 189 €
20+1 820 €+3 131 €-1 311 €
21+1 820 €+3 256 €-1 436 €
22+1 820 €+3 385 €-1 565 €
23+1 820 €+3 517 €-1 697 €
24+1 820 €+3 652 €-1 832 €
25+1 820 €+3 792 €-1 972 €
Total+45 500 €+57 487 €+-11 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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