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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMarnes (79)
Surface132m²
Coût Total154 600€
Loyer Annuel10 858€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 643,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON PROCHE DE MONCONTOUR DE 132 m² comprenant : entrée, cuisine, salon/salle à manger poutres apparentes et cheminée, wc et au premier étage : grand palier, deux chambres, bureau, salle de bains avec wc. Dépendances, cellier, appenti, terrasse avec barbecue sur terrain clos et arboré.Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Sabine RICHARD - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : NIORT RSAC N° 753 422 732 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030053937) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Marnes
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.851847, -0.014808
Total : 154 600€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 62 800€
Valeur du bien : 147 800€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10858€/an
Fourchette totale : 733€ - 1117€/mois
Fourchette annuelle : 8797€ - 13402€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :957,45 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :126 383 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-41 383€ (-32.7%)
Marge achat-revente :-28 217€ (-22.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 336,11€
Coût de l'assurance :13 527,50€
Taxe foncière : 1 085,82€/an
Soit par mois : 90,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 384 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon (remplacement ou rénovation)
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct mais avec signes d'usure
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 132 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 800 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 600€
    Isolation combles: 132 m² × 50€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement sol salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:13 200€
    Mise aux normes électricité: 132 m² × 100€/m² = 13200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 858 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 816 €
Revenus locatifs : +10 858 €
Charges déductibles : -69 816 €
Résultat foncier Année 1 : -58 958 €(Déficit de 58 958 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 558 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 016 €/an
Revenus locatifs : +10 858 €
Charges déductibles : -7 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37557.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 858 €69 821 €5 394 €-58 963 €21 400 €37 563 €37 563 €
211 075 €6 880 €5 254 €4 195 €--33 368 €
311 297 €6 735 €5 108 €4 562 €--28 806 €
411 523 €6 584 €4 957 €4 939 €--23 867 €
511 753 €6 427 €4 800 €5 326 €--18 541 €
611 988 €6 265 €4 638 €5 723 €--12 817 €
712 228 €6 097 €4 470 €6 131 €--6 686 €
812 473 €5 923 €4 296 €6 549 €--137 €
912 722 €5 743 €4 116 €6 979 €---
1012 977 €5 557 €3 930 €7 420 €---
1113 236 €5 363 €3 736 €7 873 €---
1213 501 €5 163 €3 536 €8 338 €---
1313 771 €4 956 €3 329 €8 815 €---
1414 046 €4 741 €3 114 €9 305 €---
1514 327 €4 518 €2 891 €9 809 €---
1614 614 €4 288 €2 661 €10 326 €---
1714 906 €4 049 €2 422 €10 857 €---
1815 204 €3 802 €2 175 €11 403 €---
1915 508 €3 545 €1 918 €11 963 €---
2015 818 €3 280 €1 653 €12 539 €---
2116 135 €3 005 €1 378 €13 130 €---
2216 457 €2 720 €1 093 €13 737 €---
2316 787 €2 425 €798 €14 362 €---
2417 122 €2 119 €492 €15 003 €---
2517 465 €1 803 €176 €15 662 €---
TOTAL347 793 €181 809 €78 336 €165 983 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 858 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €0 €+2 280 €
3+2 280 €0 €+2 280 €
4+2 280 €0 €+2 280 €
5+2 280 €0 €+2 280 €
6+2 280 €0 €+2 280 €
7+2 280 €0 €+2 280 €
8+2 280 €0 €+2 280 €
9+2 280 €+2 053 €+227 €
10+2 280 €+2 226 €+54 €
11+2 280 €+2 362 €-82 €
12+2 280 €+2 501 €-221 €
13+2 280 €+2 645 €-365 €
14+2 280 €+2 792 €-512 €
15+2 280 €+2 943 €-663 €
16+2 280 €+3 098 €-818 €
17+2 280 €+3 257 €-977 €
18+2 280 €+3 421 €-1 141 €
19+2 280 €+3 589 €-1 309 €
20+2 280 €+3 762 €-1 482 €
21+2 280 €+3 939 €-1 659 €
22+2 280 €+4 121 €-1 841 €
23+2 280 €+4 309 €-2 029 €
24+2 280 €+4 501 €-2 221 €
25+2 280 €+4 699 €-2 419 €
Total+57 000 €+49 795 €+7 205 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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