Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Propriété 10 pièces 287 m²

VilleSaint-Benoît-sur-Loire (45)
Surface287m²
Coût Total403 880€
Loyer Annuel27 945€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 287 m²
Prix au m² : 975,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 10 pièces 287 m²

SAINT BENOIT SUR LOIRE - A 138 km de Paris, et 40mn d'Orleans. Propriété avec belle bâtisse XVIII et XIX ème de de 287 m2 habitable sur un beau terrain arboré de plus de 5.000 m2. Environnement calme et protégé des bords de Loire avec de nombreuses possibilités d'aménagements en maison de campagne familiale ou d'activité semi professionnelle type gîte, chambres d'hôtes. Potentiel de couchage d'environ 11 personnes. Cinq chambres - deux salles de bains / eau - Au total 630 m2 de bâti dont remises, atelier et grange. Grand séjour avec cheminée - Cave à vins. Positionnement à deux pas de la levée de la Loire à 3,5 km du village de Saint Benoit sur Loire avec sa fameuse basilique romane bénédictine et à 9 km de Châteauneuf sur Loire avec tous ses commerces, supermarchés, écoles, collège, commodités. Activités touristiques et culturelles nombreuses autour d'une nature sauvage : Pêche, activités équestres (Centre équestre tout proche), canotage, balades en bateau.

Surface : 287 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/04/2023

Consommation énergie primaire : 216 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 700 € et 5 060 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Benoît-sur-Loire
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45730
Coordonnées : 47.814568, 2.300955
Total : 403 880€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 101 480€
Valeur du bien : 381 480€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 287m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2329€/mois
Loyer annuel estimé : 27945€/an
Fourchette totale : 1869€ - 2902€/mois
Fourchette annuelle : 22427€ - 34821€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 658,89 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :476 101 €
Prix d'achat :280 000 €
Décote à l'achat :-196 101€ (-41.2%)
Marge achat-revente :72 221€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :403 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 026,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :117,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 144,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :203 995,96€
Coût de l'assurance :35 339,50€
Taxe foncière : 2 794,53€/an
Soit par mois : 232,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 328,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 376,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 287 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 36 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 287 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 287 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol et peinture.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 480 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:45 200€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 1 200€ = 43 200€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:18 780€
    Isolation combles: 287 m² × 60€/m² = 17 220€, Main d'œuvre: 1 560€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 400€/m² = 6 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation:7 500€
    Rénovation 5 chambres: 75 m² × 100€/m² = 7 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Benoît-sur-Loire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 80 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Isolation toiture/combles, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 329 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 945 €/an
Calcul : 2 329 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 403 880 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 414 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 119 727 €
Revenus locatifs : +27 945 €
Charges déductibles : -119 727 €
Résultat foncier Année 1 : -91 782 €(Déficit de 91 782 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 382 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 247 €/an
Revenus locatifs : +27 945 €
Charges déductibles : -18 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70381.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 945 €119 740 €14 052 €-91 795 €21 400 €70 395 €70 395 €
228 504 €17 893 €13 685 €10 611 €--59 784 €
329 074 €17 513 €13 305 €11 562 €--48 222 €
429 656 €17 119 €12 911 €12 537 €--35 685 €
530 249 €16 711 €12 503 €13 538 €--22 147 €
630 854 €16 288 €12 080 €14 566 €--7 581 €
731 471 €15 851 €11 643 €15 620 €---
832 100 €15 397 €11 189 €16 703 €---
932 742 €14 928 €10 720 €17 815 €---
1033 397 €14 441 €10 233 €18 956 €---
1134 065 €13 938 €9 730 €20 128 €---
1234 747 €13 416 €9 208 €21 331 €---
1335 441 €12 875 €8 667 €22 566 €---
1436 150 €12 316 €8 108 €23 835 €---
1536 873 €11 736 €7 528 €25 137 €---
1637 611 €11 135 €6 927 €26 475 €---
1738 363 €10 513 €6 305 €27 850 €---
1839 130 €9 869 €5 661 €29 261 €---
1939 913 €9 202 €4 994 €30 711 €---
2040 711 €8 510 €4 302 €32 201 €---
2141 525 €7 795 €3 586 €33 731 €---
2242 356 €7 053 €2 845 €35 303 €---
2343 203 €6 285 €2 077 €36 918 €---
2444 067 €5 489 €1 281 €38 578 €---
2544 948 €4 665 €457 €40 283 €---
TOTAL895 098 €410 679 €203 996 €484 419 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 484 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 869 €-6 420 €+12 289 €
2+5 869 €0 €+5 869 €
3+5 869 €0 €+5 869 €
4+5 869 €0 €+5 869 €
5+5 869 €0 €+5 869 €
6+5 869 €0 €+5 869 €
7+5 869 €+2 412 €+3 457 €
8+5 869 €+5 011 €+858 €
9+5 869 €+5 344 €+525 €
10+5 869 €+5 687 €+182 €
11+5 869 €+6 038 €-169 €
12+5 869 €+6 399 €-530 €
13+5 869 €+6 770 €-901 €
14+5 869 €+7 150 €-1 281 €
15+5 869 €+7 541 €-1 672 €
16+5 869 €+7 943 €-2 074 €
17+5 869 €+8 355 €-2 486 €
18+5 869 €+8 778 €-2 909 €
19+5 869 €+9 213 €-3 344 €
20+5 869 €+9 660 €-3 791 €
21+5 869 €+10 119 €-4 250 €
22+5 869 €+10 591 €-4 722 €
23+5 869 €+11 075 €-5 206 €
24+5 869 €+11 573 €-5 704 €
25+5 869 €+12 085 €-6 216 €
Total+146 725 €+145 326 €+1 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →