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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface81.1m²
Coût Total119 720€
Loyer Annuel7 769€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 81.1 m²
Prix au m² : 665,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Cave, Salon (total 27,06 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Proche école et commerces, appartement de type F3 offrant entrée, cuisine aménagée avec cellier, salle/salon avec balcon, deux chambres dont une très grande, salle d'eau, WC. Cave. Surface habitable : 81,13 m²

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.660666, 4.355244
Total : 119 720€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 61 400€
Valeur du bien : 115 400€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.1m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7769€/an
Fourchette totale : 503€ - 834€/mois
Fourchette annuelle : 6034€ - 10003€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 083,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 858 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-33 858€ (-38.5%)
Marge achat-revente :-31 862€ (-36.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 163,50€
Coût de l'assurance :10 475,50€
Taxe foncière : 776,93€/an
Soit par mois : 64,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400 €(757 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Menuiseries:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres: 500€/fenêtre × 8 = 4000€, Main d'œuvre: 1600€ = 5600€
  • Eau chaude:6 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:14 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ = 7500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 800€ = 1400€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 769 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 615 €
Revenus locatifs : +7 769 €
Charges déductibles : -66 615 €
Résultat foncier Année 1 : -58 845 €(Déficit de 58 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 215 €/an
Revenus locatifs : +7 769 €
Charges déductibles : -5 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37445.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 769 €66 619 €4 023 €-58 849 €21 400 €37 449 €37 449 €
27 925 €5 112 €3 916 €2 813 €--34 636 €
38 083 €5 001 €3 805 €3 082 €--31 554 €
48 245 €4 887 €3 691 €3 358 €--28 196 €
58 410 €4 769 €3 573 €3 641 €--24 555 €
68 578 €4 646 €3 450 €3 932 €--20 624 €
78 749 €4 520 €3 324 €4 230 €--16 394 €
88 924 €4 389 €3 193 €4 536 €--11 858 €
99 103 €4 253 €3 057 €4 850 €--7 009 €
109 285 €4 113 €2 917 €5 172 €--1 837 €
119 471 €3 968 €2 772 €5 503 €---
129 660 €3 818 €2 622 €5 842 €---
139 853 €3 663 €2 467 €6 190 €---
1410 050 €3 503 €2 307 €6 548 €---
1510 251 €3 336 €2 141 €6 915 €---
1610 456 €3 165 €1 969 €7 292 €---
1710 666 €2 987 €1 791 €7 679 €---
1810 879 €2 803 €1 607 €8 076 €---
1911 096 €2 613 €1 417 €8 484 €---
2011 318 €2 416 €1 220 €8 902 €---
2111 545 €2 212 €1 016 €9 332 €---
2211 776 €2 002 €806 €9 774 €---
2312 011 €1 784 €588 €10 227 €---
2412 251 €1 558 €363 €10 693 €---
2512 496 €1 325 €129 €11 171 €---
TOTAL248 853 €149 462 €58 163 €99 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 632 €-6 420 €+8 052 €
2+1 632 €0 €+1 632 €
3+1 632 €0 €+1 632 €
4+1 632 €0 €+1 632 €
5+1 632 €0 €+1 632 €
6+1 632 €0 €+1 632 €
7+1 632 €0 €+1 632 €
8+1 632 €0 €+1 632 €
9+1 632 €0 €+1 632 €
10+1 632 €0 €+1 632 €
11+1 632 €+1 100 €+532 €
12+1 632 €+1 753 €-121 €
13+1 632 €+1 857 €-225 €
14+1 632 €+1 964 €-332 €
15+1 632 €+2 074 €-442 €
16+1 632 €+2 188 €-556 €
17+1 632 €+2 304 €-672 €
18+1 632 €+2 423 €-791 €
19+1 632 €+2 545 €-913 €
20+1 632 €+2 671 €-1 039 €
21+1 632 €+2 800 €-1 168 €
22+1 632 €+2 932 €-1 300 €
23+1 632 €+3 068 €-1 436 €
24+1 632 €+3 208 €-1 576 €
25+1 632 €+3 351 €-1 719 €
Total+40 800 €+29 817 €+10 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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