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Appartement 4 pièces 75 m²

VillePontarlier (25)
Surface75m²
Coût Total202 620€
Loyer Annuel11 974€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 149 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 986,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

PONTARLIER : Appartement de type 3 de caractère à rénover au 2ème étage dans une copropriété calme au centre ville comprenant cuisine, séjour, salle d'eau, wc, 2 chambres, cave et jardin. Chauffage individuel. Idéal premier achat ou investissement locatif.

Ville : Pontarlier
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25300
Coordonnées : 46.919392, 6.376301
Total : 202 620€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 190 700€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 13.30€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 17.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11974€/an
Fourchette totale : 770€ - 1292€/mois
Fourchette annuelle : 9244€ - 15509€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 546,22 €/m²
Basé sur :523 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :190 966 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-41 966€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-11 654€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 062,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 438,76€
Coût de l'assurance :17 729,25€
Taxe foncière : 1 197,36€/an
Soit par mois : 99,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement vieillissante
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 75 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Second œuvre - Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontarlier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 974 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 408 €
Revenus locatifs : +11 974 €
Charges déductibles : -50 408 €
Résultat foncier Année 1 : -38 434 €(Déficit de 38 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 708 €/an
Revenus locatifs : +11 974 €
Charges déductibles : -8 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17034.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 974 €50 415 €6 808 €-38 441 €21 400 €17 041 €17 041 €
212 213 €8 534 €6 627 €3 679 €--13 362 €
312 457 €8 347 €6 440 €4 111 €--9 251 €
412 706 €8 153 €6 247 €4 553 €--4 698 €
512 961 €7 953 €6 047 €5 007 €---
613 220 €7 746 €5 840 €5 474 €---
713 484 €7 532 €5 625 €5 952 €---
813 754 €7 310 €5 404 €6 444 €---
914 029 €7 081 €5 174 €6 948 €---
1014 310 €6 844 €4 937 €7 466 €---
1114 596 €6 598 €4 692 €7 997 €---
1214 888 €6 345 €4 438 €8 543 €---
1315 185 €6 082 €4 175 €9 103 €---
1415 489 €5 810 €3 904 €9 679 €---
1515 799 €5 529 €3 623 €10 270 €---
1616 115 €5 238 €3 332 €10 876 €---
1716 437 €4 938 €3 031 €11 500 €---
1816 766 €4 626 €2 720 €12 139 €---
1917 101 €4 305 €2 398 €12 797 €---
2017 443 €3 971 €2 065 €13 472 €---
2117 792 €3 627 €1 720 €14 165 €---
2218 148 €3 270 €1 364 €14 878 €---
2318 511 €2 902 €995 €15 609 €---
2418 881 €2 520 €614 €16 361 €---
2519 259 €2 125 €219 €17 133 €---
TOTAL383 518 €187 802 €98 439 €195 716 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 716 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 514 €-6 420 €+8 934 €
2+2 514 €0 €+2 514 €
3+2 514 €0 €+2 514 €
4+2 514 €0 €+2 514 €
5+2 514 €+93 €+2 421 €
6+2 514 €+1 642 €+872 €
7+2 514 €+1 786 €+728 €
8+2 514 €+1 933 €+581 €
9+2 514 €+2 084 €+430 €
10+2 514 €+2 240 €+274 €
11+2 514 €+2 399 €+115 €
12+2 514 €+2 563 €-49 €
13+2 514 €+2 731 €-217 €
14+2 514 €+2 904 €-390 €
15+2 514 €+3 081 €-567 €
16+2 514 €+3 263 €-749 €
17+2 514 €+3 450 €-936 €
18+2 514 €+3 642 €-1 128 €
19+2 514 €+3 839 €-1 325 €
20+2 514 €+4 042 €-1 528 €
21+2 514 €+4 250 €-1 736 €
22+2 514 €+4 463 €-1 949 €
23+2 514 €+4 683 €-2 169 €
24+2 514 €+4 908 €-2 394 €
25+2 514 €+5 140 €-2 626 €
Total+62 850 €+58 715 €+4 135 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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