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Appartement à vendre

VilleSoissons (02)
Surface57m²
Coût Total142 970€
Loyer Annuel9 148€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 561,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 27 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Appartement d'environ 57m2 comprenant, entrée, séjour double, cuisine, salle d'eau, wc, 1 chambre. Balcon et place de parking couverte.

Honoraires inclus de 7.23% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 83 000 euros. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 770.00 et 1090.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.373650, 3.324807
Total : 142 970€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 46 850€
Valeur du bien : 135 850€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.81€ - 16.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 762€/mois
Loyer annuel estimé : 9148€/an
Fourchette totale : 616€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 7396€ - 11314€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 793,88 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 251 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-13 251€ (-13.0%)
Marge achat-revente :-40 719€ (-39.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 775,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 443,17€
Coût de l'assurance :17 156,40€
Taxe foncière : 914,76€/an
Soit par mois : 76,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 850 €(822 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 148 €/an
Calcul : 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 970 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 435 €
Revenus locatifs : +9 148 €
Charges déductibles : -53 435 €
Résultat foncier Année 1 : -44 287 €(Déficit de 44 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 585 €/an
Revenus locatifs : +9 148 €
Charges déductibles : -6 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22887.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 148 €53 440 €4 989 €-44 292 €21 400 €22 892 €22 892 €
29 331 €6 459 €4 858 €2 871 €--20 021 €
39 517 €6 325 €4 724 €3 193 €--16 828 €
49 707 €6 185 €4 584 €3 523 €--13 306 €
59 902 €6 040 €4 439 €3 861 €--9 444 €
610 100 €5 890 €4 289 €4 209 €--5 235 €
710 302 €5 735 €4 134 €4 567 €--668 €
810 508 €5 574 €3 973 €4 933 €---
910 718 €5 408 €3 807 €5 310 €---
1010 932 €5 235 €3 634 €5 697 €---
1111 151 €5 056 €3 455 €6 094 €---
1211 374 €4 871 €3 270 €6 503 €---
1311 601 €4 679 €3 078 €6 922 €---
1411 833 €4 481 €2 880 €7 353 €---
1512 070 €4 275 €2 674 €7 795 €---
1612 311 €4 062 €2 461 €8 250 €---
1712 558 €3 841 €2 240 €8 717 €---
1812 809 €3 612 €2 011 €9 197 €---
1913 065 €3 375 €1 774 €9 690 €---
2013 326 €3 130 €1 529 €10 197 €---
2113 593 €2 875 €1 274 €10 718 €---
2213 865 €2 612 €1 011 €11 253 €---
2314 142 €2 339 €738 €11 803 €---
2414 425 €2 056 €455 €12 368 €---
2514 713 €1 764 €163 €12 950 €---
TOTAL292 999 €159 318 €72 443 €133 680 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 921 €-6 420 €+8 341 €
2+1 921 €0 €+1 921 €
3+1 921 €0 €+1 921 €
4+1 921 €0 €+1 921 €
5+1 921 €0 €+1 921 €
6+1 921 €0 €+1 921 €
7+1 921 €0 €+1 921 €
8+1 921 €+1 280 €+641 €
9+1 921 €+1 593 €+328 €
10+1 921 €+1 709 €+212 €
11+1 921 €+1 828 €+93 €
12+1 921 €+1 951 €-30 €
13+1 921 €+2 077 €-156 €
14+1 921 €+2 206 €-285 €
15+1 921 €+2 339 €-418 €
16+1 921 €+2 475 €-554 €
17+1 921 €+2 615 €-694 €
18+1 921 €+2 759 €-838 €
19+1 921 €+2 907 €-986 €
20+1 921 €+3 059 €-1 138 €
21+1 921 €+3 215 €-1 294 €
22+1 921 €+3 376 €-1 455 €
23+1 921 €+3 541 €-1 620 €
24+1 921 €+3 711 €-1 790 €
25+1 921 €+3 885 €-1 964 €
Total+48 025 €+40 104 €+7 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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