Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 4 pièce(s) - 136 m²

VillePizay (01)
Surface136m²
Coût Total266 020€
Loyer Annuel18 381€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR180405 : PIZAY, maison de village a finir d'aménager avec cour et jardin. Cette maison comprend actuellement deux pièces au rez de chaussée (70 m2) et deux pièces à l'étage (66 m2). Issue de la division d'un ancien bâtiment de ferme, cette maison nécessite des travaux pour bénéficier d'un confort moderne. Parking - Mentions légales : Proposé à la vente à 187000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Affaire suivie par Mr Eric VERDET (RCS 950 413 276) (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Montluel - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Précision localisation : AU CENTRE DU VILLAGE

Ville : Pizay
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01120
Coordonnées : 45.893205, 5.093961
Total : 266 020€
Prix d'acquisition : 187 000€
Travaux : 64 060€
Valeur du bien : 251 060€
Frais de notaire : 14 960€
Coût estimé : 14 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1532€/mois
Loyer annuel estimé : 18381€/an
Fourchette totale : 1181€ - 1987€/mois
Fourchette annuelle : 14168€ - 23848€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 795,7 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :380 215 €
Prix d'achat :187 000 €
Décote à l'achat :-193 215€ (-50.8%)
Marge achat-revente :114 195€ (30.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 336,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :106,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 442,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 792,83€
Coût de l'assurance :31 922,40€
Taxe foncière : 1 838,13€/an
Soit par mois : 153,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 531,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 595,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 060 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160€
    Isolation combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pizay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 381 €/an
Calcul : 1 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 277 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 448 €
Revenus locatifs : +18 381 €
Charges déductibles : -76 448 €
Résultat foncier Année 1 : -58 067 €(Déficit de 58 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 388 €/an
Revenus locatifs : +18 381 €
Charges déductibles : -12 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36667.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550 €(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 381 €76 457 €9 282 €-58 076 €21 400 €36 676 €36 676 €
218 749 €12 155 €9 040 €6 594 €--30 082 €
319 124 €11 904 €8 789 €7 220 €--22 862 €
419 506 €11 644 €8 529 €7 862 €--14 999 €
519 896 €11 375 €8 260 €8 522 €--6 478 €
620 294 €11 096 €7 981 €9 198 €---
720 700 €10 807 €7 692 €9 893 €---
821 114 €10 508 €7 393 €10 606 €---
921 537 €10 198 €7 083 €11 339 €---
1021 967 €9 877 €6 762 €12 090 €---
1122 407 €9 544 €6 429 €12 862 €---
1222 855 €9 200 €6 085 €13 655 €---
1323 312 €8 843 €5 728 €14 469 €---
1423 778 €8 473 €5 358 €15 305 €---
1524 254 €8 090 €4 975 €16 164 €---
1624 739 €7 693 €4 578 €17 045 €---
1725 234 €7 283 €4 168 €17 951 €---
1825 738 €6 857 €3 742 €18 881 €---
1926 253 €6 416 €3 301 €19 837 €---
2026 778 €5 959 €2 844 €20 819 €---
2127 314 €5 486 €2 371 €21 828 €---
2227 860 €4 996 €1 881 €22 864 €---
2328 417 €4 488 €1 373 €23 929 €---
2428 985 €3 962 €847 €25 023 €---
2529 565 €3 417 €302 €26 148 €---
TOTAL588 758 €276 728 €134 793 €312 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 381 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 860 €-6 420 €+10 280 €
2+3 860 €0 €+3 860 €
3+3 860 €0 €+3 860 €
4+3 860 €0 €+3 860 €
5+3 860 €0 €+3 860 €
6+3 860 €+816 €+3 044 €
7+3 860 €+2 968 €+892 €
8+3 860 €+3 182 €+678 €
9+3 860 €+3 402 €+458 €
10+3 860 €+3 627 €+233 €
11+3 860 €+3 859 €+1 €
12+3 860 €+4 097 €-237 €
13+3 860 €+4 341 €-481 €
14+3 860 €+4 591 €-731 €
15+3 860 €+4 849 €-989 €
16+3 860 €+5 114 €-1 254 €
17+3 860 €+5 385 €-1 525 €
18+3 860 €+5 664 €-1 804 €
19+3 860 €+5 951 €-2 091 €
20+3 860 €+6 246 €-2 386 €
21+3 860 €+6 548 €-2 688 €
22+3 860 €+6 859 €-2 999 €
23+3 860 €+7 179 €-3 319 €
24+3 860 €+7 507 €-3 647 €
25+3 860 €+7 844 €-3 984 €
Total+96 500 €+93 609 €+2 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →