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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface50
Coût Total70 400
Loyer Annuel6 708
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé à Cosne-Cours-sur-Loire, proche de toutes les commodités à pied, de la gare, des transports en communs ainsi que des écoles et collèges, à proximité également de la Loire pour de belles balades en nature, ce bel appartement n'attend plus que vous. Au 4eme et dernier étage d'une résidence sécurisée, très lumineux, il se compose comme suit :

  • Entrée
  • Séjour
  • Cuisine
  • Chambres
  • Salle de bain
  • wc

Une cave vient compléter le tout.

  • Double vitrage
  • Chauffage individuel gaz de ville
  • Tout à l'égout
  • Connexion Fibre

Photos non retouchées Vidéo disponible sur demande

Appelez-moi dès que possible pour plus d'informations. Disponible du Lundi au Samedi de 09H00 à 19H00

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 65 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 655 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 42 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Julien AUFFRET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nevers sous le numéro 792 711 053

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.413562, 2.926136
Total : 70 400
Prix d'acquisition : 42 500
Travaux : 24 500
Valeur du bien : 67 000
Frais de notaire : 3 400
Coût estimé : 3 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 11.18€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6708€/an
Fourchette totale : 437€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 5239€ - 8590€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 12.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 132,7 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 635
Prix d'achat :42 500
Décote à l'achat :-14 135 (-25.0%)
Marge achat-revente :-13 765€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 369,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 202,39
Coût de l'assurance :6 160,00
Taxe foncière : 670,82€/an
Soit par mois : 55,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 54,58€/mois
Soit par an : 655,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 559,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 479,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 360 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:5 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 708 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 400 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 246 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 671 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 435
Revenus locatifs : +6 708
Charges déductibles : -28 435
Résultat foncier Année 1 : -21 727(Déficit de 21 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 327
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 935 €/an
Revenus locatifs : +6 708
Charges déductibles : -3 935
Résultat foncier Années 2+ : 2 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 327.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 625(65% de 42 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 005 €/an
Calcul : 27 625 € × 3,636% = 1 005
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 70828 4382 365-21 72921 400 €329 €329 €
26 8423 8752 3032 968---
36 9793 8102 2383 169---
47 1193 7432 1703 376---
57 2613 6732 1013 588---
67 4063 6012 0293 805---
77 5553 5271 9554 028---
87 7063 4501 8784 256---
97 8603 3701 7984 490---
108 0173 2881 7154 729---
118 1773 2021 6304 975---
128 3413 1141 5425 227---
138 5083 0231 4515 485---
148 6782 9291 3565 749---
158 8512 8311 2596 020---
169 0282 7301 1586 298---
179 2092 6251 0536 584---
189 3932 5179456 876---
199 5812 4058337 176---
209 7732 2907177 483---
219 9682 1705987 798---
2210 1672 0464748 121---
2310 3711 9183468 453---
2410 5781 7852138 793---
2510 7901 648769 141---
TOTAL214 86698 00834 202116 85821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 858
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 409-6 420+7 829
2+1 409+791+618
3+1 409+951+458
4+1 409+1 013+396
5+1 409+1 076+333
6+1 409+1 142+267
7+1 409+1 208+201
8+1 409+1 277+132
9+1 409+1 347+62
10+1 409+1 419-10
11+1 409+1 492-83
12+1 409+1 568-159
13+1 409+1 645-236
14+1 409+1 725-316
15+1 409+1 806-397
16+1 409+1 890-481
17+1 409+1 975-566
18+1 409+2 063-654
19+1 409+2 153-744
20+1 409+2 245-836
21+1 409+2 339-930
22+1 409+2 436-1 027
23+1 409+2 536-1 127
24+1 409+2 638-1 229
25+1 409+2 742-1 333
Total+35 225+35 057+168
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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