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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface153m²
Coût Total185 800€
Loyer Annuel19 924€
Rentabilité10.72%
Cashflow/mois+519€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 045,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel investissement locatif à rentabilité de 10% brute.

Votre agence ORPI vous propose cette maison en mono-propriété composée de deux appartements déjà loués à des locataires sérieux, offrant une rentabilité attractive d'environ 10% brute.

Au rez-de-chaussée: Un appartement fonctionnel comprenant une entrée, une cuisine indépendante, un salon/séjour lumineux, deux chambres, une salle d'eau et une terrasse. Un garage complète ce lot.

Au premier étage: Un appartement spacieux offrant une entrée, une cuisine indépendante, un salon/séjour confortable, trois chambres, une salle d'eau et des toilettes séparées.

Un bien rare sur le secteur, idéal investisseur, avec une rentabilité immédiate.

Contactez-nous pour découvrir ce bien.

REF 5990 EXCLUSIVITÉ Référence agence : 5991

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.548579, 4.750395
Total : 185 800€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 173 000€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1660€/mois
Loyer annuel estimé : 19924€/an
Fourchette totale : 1292€ - 2134€/mois
Fourchette annuelle : 15502€ - 25608€/an
Rentabilité brute :10.72%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 13.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 465,88 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :377 280 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-217 280€ (-57.6%)
Marge achat-revente :191 480€ (50.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :69,68€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 975,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 830,06€
Coût de l'assurance :20 902,50€
Taxe foncière : 1 992,38€/an
Soit par mois : 166,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 660,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 141,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :519,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 924 €/an
Calcul : 1 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 800 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 789 €
Revenus locatifs : +19 924 €
Charges déductibles : -21 789 €
Résultat foncier Année 1 : -1 865 €(Déficit de 1 865 €)
Imputable sur revenu global : 1 865 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 789 €/an
Revenus locatifs : +19 924 €
Charges déductibles : -8 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 135 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 924 €21 794 €5 966 €-1 871 €1 871 €--
220 322 €8 633 €5 804 €11 689 €---
320 729 €8 466 €5 637 €12 263 €---
421 143 €8 293 €5 465 €12 850 €---
521 566 €8 115 €5 287 €13 451 €---
621 997 €7 931 €5 103 €14 066 €---
722 437 €7 741 €4 913 €14 696 €---
822 886 €7 545 €4 716 €15 341 €---
923 344 €7 342 €4 513 €16 002 €---
1023 811 €7 132 €4 304 €16 678 €---
1124 287 €6 916 €4 087 €17 371 €---
1224 773 €6 692 €3 864 €18 080 €---
1325 268 €6 461 €3 633 €18 807 €---
1425 774 €6 223 €3 394 €19 551 €---
1526 289 €5 976 €3 148 €20 313 €---
1626 815 €5 722 €2 893 €21 093 €---
1727 351 €5 459 €2 630 €21 892 €---
1827 898 €5 187 €2 359 €22 711 €---
1928 456 €4 907 €2 078 €23 550 €---
2029 025 €4 617 €1 788 €24 409 €---
2129 606 €4 317 €1 489 €25 288 €---
2230 198 €4 008 €1 179 €26 190 €---
2330 802 €3 688 €860 €27 113 €---
2431 418 €3 358 €530 €28 059 €---
2532 046 €3 017 €189 €29 029 €---
TOTAL638 164 €169 542 €85 830 €468 622 €1 871 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 561 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 468 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 184 €-561 €+4 745 €
2+4 184 €+3 507 €+677 €
3+4 184 €+3 679 €+505 €
4+4 184 €+3 855 €+329 €
5+4 184 €+4 035 €+149 €
6+4 184 €+4 220 €-36 €
7+4 184 €+4 409 €-225 €
8+4 184 €+4 602 €-418 €
9+4 184 €+4 801 €-617 €
10+4 184 €+5 004 €-820 €
11+4 184 €+5 211 €-1 027 €
12+4 184 €+5 424 €-1 240 €
13+4 184 €+5 642 €-1 458 €
14+4 184 €+5 865 €-1 681 €
15+4 184 €+6 094 €-1 910 €
16+4 184 €+6 328 €-2 144 €
17+4 184 €+6 568 €-2 384 €
18+4 184 €+6 813 €-2 629 €
19+4 184 €+7 065 €-2 881 €
20+4 184 €+7 323 €-3 139 €
21+4 184 €+7 587 €-3 403 €
22+4 184 €+7 857 €-3 673 €
23+4 184 €+8 134 €-3 950 €
24+4 184 €+8 418 €-4 234 €
25+4 184 €+8 709 €-4 525 €
Total+104 600 €+140 587 €+-35 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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