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Duplex 3 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface64m²
Coût Total113 470€
Loyer Annuel7 861€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 531,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 64 m²

Appartement à vendre à Bergerac. Bien rare, appartement duplex avec jardinet. Il comprend en rez de chaussée, entrée, pièce à vivre traversante de 31m² donnant sur jardinet de 25m², WC indépendant. A l'étage un palier desservant 2 chambres avec placards, un second WC indépendant, salle de bains. L'appartement est vendu avec 2 places de parkings réservées. VENDU LIBRE.

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 87 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/05/2026

Consommation énergie primaire : 121 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 64 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.830740, 0.488083
Total : 113 470€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 7 630€
Valeur du bien : 105 630€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7861€/an
Fourchette totale : 487€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 10583€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 452,05 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 931 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+5 069€ (+5.5%)
Marge achat-revente :-20 539€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,04€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 600,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 582,35€
Coût de l'assurance :10 212,30€
Taxe foncière : 786,12€/an
Soit par mois : 65,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 655,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 666,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 630 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:320€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 40€/m² = 320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:5 350€
    Remplacement baignoire: 800€, lavabo: 300€, WC: 400€, Carrelage murs (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (5 m²): 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Peinture murs et plafond: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 861 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 470 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 724 €
Revenus locatifs : +7 861 €
Charges déductibles : -12 724 €
Résultat foncier Année 1 : -4 863 €(Déficit de 4 863 €)
Imputable sur revenu global : 4 863 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 094 €/an
Revenus locatifs : +7 861 €
Charges déductibles : -5 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 767 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 861 €12 727 €3 903 €-4 866 €4 866 €--
28 018 €4 995 €3 800 €3 023 €---
38 179 €4 889 €3 694 €3 290 €---
48 342 €4 779 €3 584 €3 563 €---
58 509 €4 665 €3 470 €3 844 €---
68 679 €4 547 €3 353 €4 132 €---
78 853 €4 425 €3 231 €4 428 €---
89 030 €4 299 €3 104 €4 731 €---
99 211 €4 168 €2 974 €5 042 €---
109 395 €4 033 €2 838 €5 362 €---
119 583 €3 893 €2 698 €5 690 €---
129 774 €3 748 €2 553 €6 027 €---
139 970 €3 597 €2 403 €6 373 €---
1410 169 €3 442 €2 247 €6 727 €---
1510 373 €3 281 €2 086 €7 092 €---
1610 580 €3 114 €1 919 €7 466 €---
1710 792 €2 941 €1 747 €7 850 €---
1811 008 €2 763 €1 568 €8 245 €---
1911 228 €2 577 €1 383 €8 650 €---
2011 452 €2 386 €1 191 €9 066 €---
2111 681 €2 187 €993 €9 494 €---
2211 915 €1 982 €787 €9 933 €---
2312 153 €1 769 €575 €10 384 €---
2412 396 €1 549 €354 €10 847 €---
2512 644 €1 321 €127 €11 323 €---
TOTAL251 795 €94 078 €56 582 €157 718 €4 866 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 460 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 651 €-1 460 €+3 111 €
2+1 651 €+907 €+744 €
3+1 651 €+987 €+664 €
4+1 651 €+1 069 €+582 €
5+1 651 €+1 153 €+498 €
6+1 651 €+1 240 €+411 €
7+1 651 €+1 328 €+323 €
8+1 651 €+1 419 €+232 €
9+1 651 €+1 513 €+138 €
10+1 651 €+1 609 €+42 €
11+1 651 €+1 707 €-56 €
12+1 651 €+1 808 €-157 €
13+1 651 €+1 912 €-261 €
14+1 651 €+2 018 €-367 €
15+1 651 €+2 128 €-477 €
16+1 651 €+2 240 €-589 €
17+1 651 €+2 355 €-704 €
18+1 651 €+2 474 €-823 €
19+1 651 €+2 595 €-944 €
20+1 651 €+2 720 €-1 069 €
21+1 651 €+2 848 €-1 197 €
22+1 651 €+2 980 €-1 329 €
23+1 651 €+3 115 €-1 464 €
24+1 651 €+3 254 €-1 603 €
25+1 651 €+3 397 €-1 746 €
Total+41 275 €+47 315 €+-6 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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