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Maison a renover

Bien expiré
VilleFumel (47)
Surface75m²
Coût Total80 850€
Loyer Annuel6 696€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover se composant de 2 caves de 32 m2 et 36 m2, un grenier avec 2 pièces à aménager, une pièce cuisine de 12 m2, un salon de 14m2, 2 chambres de 12 et 16 m2. Salle de bain et wc séparé. Un abri couvert et un poulailler. L'arrière de la maison permet de garer 2 véhicules. Chaudière fonctionnelle, gaz de ville et tout à l'égout

Ville : Fumel
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.484690, 0.951420
Total : 80 850€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 5 250€
Valeur du bien : 75 250€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6696€/an
Fourchette totale : 422€ - 737€/mois
Fourchette annuelle : 5067€ - 8847€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :397,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :24,26€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 422,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 504,89€
Coût de l'assurance :7 276,50€
Taxe foncière : 669,56€/an
Soit par mois : 55,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 557,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 477,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz ancienne
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète de 12 m²
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 250 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 250€
    Isolation combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 696 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 850 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 876 €
Revenus locatifs : +6 696 €
Charges déductibles : -8 876 €
Résultat foncier Année 1 : -2 181 €(Déficit de 2 181 €)
Imputable sur revenu global : 2 181 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 626 €/an
Revenus locatifs : +6 696 €
Charges déductibles : -3 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 069 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 696 €8 879 €2 668 €-2 183 €2 183 €--
26 830 €3 558 €2 597 €3 272 €---
36 966 €3 484 €2 523 €3 482 €---
47 105 €3 407 €2 447 €3 698 €---
57 248 €3 328 €2 368 €3 919 €---
67 392 €3 247 €2 286 €4 146 €---
77 540 €3 162 €2 202 €4 378 €---
87 691 €3 075 €2 115 €4 616 €---
97 845 €2 985 €2 024 €4 860 €---
108 002 €2 892 €1 931 €5 110 €---
118 162 €2 795 €1 835 €5 367 €---
128 325 €2 696 €1 735 €5 630 €---
138 492 €2 592 €1 632 €5 899 €---
148 661 €2 486 €1 525 €6 176 €---
158 835 €2 376 €1 415 €6 459 €---
169 011 €2 262 €1 301 €6 750 €---
179 192 €2 144 €1 183 €7 048 €---
189 375 €2 022 €1 062 €7 353 €---
199 563 €1 896 €936 €7 667 €---
209 754 €1 766 €806 €7 988 €---
219 949 €1 632 €671 €8 318 €---
2210 148 €1 492 €532 €8 656 €---
2310 351 €1 348 €388 €9 003 €---
2410 558 €1 200 €239 €9 359 €---
2510 769 €1 046 €85 €9 724 €---
TOTAL214 462 €67 770 €38 505 €146 692 €2 183 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 655 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 406 €-655 €+2 061 €
2+1 406 €+982 €+424 €
3+1 406 €+1 045 €+361 €
4+1 406 €+1 109 €+297 €
5+1 406 €+1 176 €+230 €
6+1 406 €+1 244 €+162 €
7+1 406 €+1 313 €+93 €
8+1 406 €+1 385 €+21 €
9+1 406 €+1 458 €-52 €
10+1 406 €+1 533 €-127 €
11+1 406 €+1 610 €-204 €
12+1 406 €+1 689 €-283 €
13+1 406 €+1 770 €-364 €
14+1 406 €+1 853 €-447 €
15+1 406 €+1 938 €-532 €
16+1 406 €+2 025 €-619 €
17+1 406 €+2 114 €-708 €
18+1 406 €+2 206 €-800 €
19+1 406 €+2 300 €-894 €
20+1 406 €+2 396 €-990 €
21+1 406 €+2 495 €-1 089 €
22+1 406 €+2 597 €-1 191 €
23+1 406 €+2 701 €-1 295 €
24+1 406 €+2 808 €-1 402 €
25+1 406 €+2 917 €-1 511 €
Total+35 150 €+44 008 €+-8 858 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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