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Achat : Appartement Troyes (10000)

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface82m²
Coût Total148 000€
Loyer Annuel9 324€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 085,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 2 chambres, 2 hectares de terrain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

A 300 mètres de l'hôpital Simone Veil de Troyes, venez poser vos valises dans ce bel appartement. En bon état général, vous serez séduit par sa belle pièce de vie lumineuse. Ouverte sur cette dernière, nous trouvons une salle à manger également exposée plein S...

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.298890, 4.078060
Total : 148 000€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 51 880€
Valeur du bien : 140 880€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9324€/an
Fourchette totale : 604€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7247€ - 11994€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 781,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 563,14€
Coût de l'assurance :12 950,00€
Taxe foncière : 932,36€/an
Soit par mois : 77,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des factures d'énergie.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessitant une mise à jour pour conformité et confort.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant une mise à jour pour conformité et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 880 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 980€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 82 m² × 90€/m² = 7380€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Cuisine:19 500€
    Cuisine complète: 19500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 324 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 401 €
Revenus locatifs : +9 324 €
Charges déductibles : -58 401 €
Résultat foncier Année 1 : -49 078 €(Déficit de 49 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 521 €/an
Revenus locatifs : +9 324 €
Charges déductibles : -6 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27677.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 324 €58 406 €5 076 €-49 083 €21 400 €27 683 €27 683 €
29 510 €6 393 €4 942 €3 117 €--24 565 €
39 700 €6 254 €4 804 €3 446 €--21 119 €
49 894 €6 111 €4 661 €3 783 €--17 336 €
510 092 €5 963 €4 513 €4 129 €--13 207 €
610 294 €5 810 €4 359 €4 484 €--8 723 €
710 500 €5 651 €4 201 €4 849 €--3 874 €
810 710 €5 487 €4 036 €5 223 €---
910 924 €5 317 €3 866 €5 608 €---
1011 143 €5 140 €3 690 €6 002 €---
1111 365 €4 958 €3 508 €6 407 €---
1211 593 €4 769 €3 319 €6 824 €---
1311 825 €4 574 €3 123 €7 251 €---
1412 061 €4 371 €2 921 €7 690 €---
1512 302 €4 162 €2 712 €8 140 €---
1612 548 €3 945 €2 495 €8 603 €---
1712 799 €3 721 €2 270 €9 079 €---
1813 055 €3 488 €2 038 €9 567 €---
1913 316 €3 247 €1 797 €10 069 €---
2013 583 €2 998 €1 548 €10 584 €---
2113 854 €2 740 €1 290 €11 114 €---
2214 131 €2 473 €1 023 €11 658 €---
2314 414 €2 197 €747 €12 217 €---
2414 702 €1 911 €461 €12 791 €---
2514 996 €1 615 €164 €13 382 €---
TOTAL298 637 €161 702 €73 563 €136 935 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 958 €-6 420 €+8 378 €
2+1 958 €0 €+1 958 €
3+1 958 €0 €+1 958 €
4+1 958 €0 €+1 958 €
5+1 958 €0 €+1 958 €
6+1 958 €0 €+1 958 €
7+1 958 €0 €+1 958 €
8+1 958 €+405 €+1 553 €
9+1 958 €+1 682 €+276 €
10+1 958 €+1 801 €+157 €
11+1 958 €+1 922 €+36 €
12+1 958 €+2 047 €-89 €
13+1 958 €+2 175 €-217 €
14+1 958 €+2 307 €-349 €
15+1 958 €+2 442 €-484 €
16+1 958 €+2 581 €-623 €
17+1 958 €+2 724 €-766 €
18+1 958 €+2 870 €-912 €
19+1 958 €+3 021 €-1 063 €
20+1 958 €+3 175 €-1 217 €
21+1 958 €+3 334 €-1 376 €
22+1 958 €+3 497 €-1 539 €
23+1 958 €+3 665 €-1 707 €
24+1 958 €+3 837 €-1 879 €
25+1 958 €+4 015 €-2 057 €
Total+48 950 €+41 081 €+7 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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