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À VENDRE : DALOU MAGNIFIQUE MAISON DE VILLAGE AVEC GARAGE

VilleDalou (09)
Surface345.2
Coût Total358 512
Loyer Annuel37 499
Rentabilité10.46%
Cashflow/mois+917
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 345.2 m²
Prix au m² : 666,28 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 3, Jardin

Double maison située au coeur de Dalou, offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. La première maison se compose d'un cellier en rez-de-chaussée. À l'étage, vous trouverez un salon, une cuisine séparée, un bureau ainsi que quatre chambres. Les deux habitations sont reliées La seconde maison dispose, au rez-de-chaussée, d'une grande entrée avec garage et cave. Au premier étage, elle offre un vaste séjour lumineux, une grande cuisine équipée, un espace buanderie ainsi qu'un WC. Au deuxième étage, vous découvrirez trois chambres, un bureau et une spacieuse salle de bain. À l'extérieur, un grand jardin avec terrasse à l'arrière de la maison vient compléter cet ensemble. Ce bien aux généreux volumes conviendra aussi bien à une grande famille qu'à un projet de logement multigénérationnel ou d'investissement. Situé dans un environnement agréable, au coeur du village de Dalou, il bénéficie de la proximité des commodités et des principaux axes de circulation. À découvrir sans tarder. Retrouvez toutes nos annonces sur : https://immobilier-pamiers.nestenn.com - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/123547.pdf

Ville : Dalou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.036499, 1.641022
Total : 358 512
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 110 112
Valeur du bien : 340 112
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 345.2
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 3125€/mois
Loyer annuel estimé : 37499€/an
Fourchette totale : 2334€ - 4184€/mois
Fourchette annuelle : 28004€ - 50213€/an
Rentabilité brute :10.46%
Fourchette de rentabilité :7.81% - 14.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 546,49 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :533 848
Prix d'achat :230 000
Décote à l'achat :-303 848 (-56.9%)
Marge achat-revente :175 336€ (32.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 512
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 790,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :104,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 895,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 773,71
Coût de l'assurance :31 369,80
Taxe foncière : 3 749,88€/an
Soit par mois : 312,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 124,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 208,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :916,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 345.2 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 345.2 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 43 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et peinture des murs
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 112(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 712
    Isolation combles: 345.2 m² × 60€/m² = 20712€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:32 500
    Fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 750€ = 32250€, Main d'œuvre: 250€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:14 000
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 100€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 7000€
  • Salon:2 400
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 000
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dalou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 65 712✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 499 €/an
Calcul : 3 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 512 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 255 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 112
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 436
Revenus locatifs : +37 499
Charges déductibles : -127 436
Résultat foncier Année 1 : -89 937(Déficit de 89 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 537
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 324 €/an
Revenus locatifs : +37 499
Charges déductibles : -17 324
Résultat foncier Années 2+ : 20 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68537.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 499127 44812 331-89 94921 400 €68 549 €68 549 €
238 24917 01212 00721 237--47 312 €
339 01416 67611 67222 337--24 975 €
439 79416 32911 32523 465--1 510 €
540 59015 97010 96524 620---
641 40215 59710 59325 804---
742 23015 21210 20727 018---
843 07414 8139 80828 261---
943 93614 4009 39529 536---
1044 81413 9728 96830 842---
1145 71113 5298 52532 181---
1246 62513 0718 06633 554---
1347 55712 5967 59134 961---
1448 50912 1057 10036 404---
1549 47911 5966 59137 883---
1650 46811 0696 06439 400---
1751 47810 5235 51940 954---
1852 5079 9594 95442 549---
1953 5579 3744 36944 184---
2054 6298 7683 76445 860---
2155 7218 1413 13747 580---
2256 8367 4922 48849 343---
2357 9726 8201 81651 152---
2459 1326 1251 12053 007---
2560 3145 40440054 910---
TOTAL1 201 096414 002178 774787 09421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 787 094
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 875-6 420+14 295
2+7 8750+7 875
3+7 8750+7 875
4+7 8750+7 875
5+7 875+6 933+942
6+7 875+7 741+134
7+7 875+8 105-230
8+7 875+8 478-603
9+7 875+8 861-986
10+7 875+9 253-1 378
11+7 875+9 654-1 779
12+7 875+10 066-2 191
13+7 875+10 488-2 613
14+7 875+10 921-3 046
15+7 875+11 365-3 490
16+7 875+11 820-3 945
17+7 875+12 286-4 411
18+7 875+12 765-4 890
19+7 875+13 255-5 380
20+7 875+13 758-5 883
21+7 875+14 274-6 399
22+7 875+14 803-6 928
23+7 875+15 346-7 471
24+7 875+15 902-8 027
25+7 875+16 473-8 598
Total+196 875+236 128+-39 253
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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