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Appartement à vendre

VilleMarseille 14e (13)
Surface82m²
Coût Total186 100€
Loyer Annuel12 220€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 524,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Parking, 2 balcons

Dans la résidence fermée et sécurisé la SIMIANE, situé dans le 14ème arrondissement de Marseille, nous vous présentons un appartement lumineux et spacieux qui saura séduire les familles en quête d'un cadre de vie agréable. À proximité de toutes les commodités nécessaires, cet appartement de 82 m² se trouve au 3ème étage d’un immeuble de 5 étages, accessible par ascenseur.

Avec ses 4 pièces bien agencées, cet appartement offre un espace idéal pour accueillir votre famille. Vous disposerez d'une cuisine entièrement équipée, d'une salle de bains, et d'un balcon de 6 m², parfait pour profiter des belles journées ensoleillées. Bien que vous ne disposiez pas d'un jardin ou d'une piscine, un emplacement de parking est inclus, vous offrant ainsi un confort supplémentaire dans la gestion de votre quotidien.

L'environnement qui entoure cet appartement est une véritable force. À seulement 115 mètres, vous trouverez la station de bus Tour Sainte, facilitant vos déplacements vers le centre-ville de Marseille et au-delà. Pour faire vos courses, un supermarché est à quelques minutes, offrant une grande variété de produits pour répondre à tous vos besoins. Pour les jeunes enfants, la crèche Busserine est à environ 1450 mètres, tandis que l'école maternelle Simiane est à seulement 61 mètres de votre future maison, un atout indéniable pour les familles avec de jeunes enfants. Les adolescents apprécieront également la proximité du collège IFSI Saint-Jacques Service Social de Provence, garantissant une continuité dans l'éducation de vos enfants.

Enfin, les amoureux de la nature apprécieront le Parc du Grand Séminaire, situé à seulement 350 mètres, où vous pourrez passer des moments en famille, profiter de jeux en plein air ou simplement vous détendre dans un cadre verdoyant.

Cet appartement offre non seulement un cadre de vie agréable et fonctionnel, mais également un accès facile aux commodités essentielles pour les familles. C'est l'endroit idéal pour créer des souvenirs inoubliables avec vos proches.

Ne laissez pas passer cette occasion unique de devenir propriétaire dans ce quartier dynamique de Marseille. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout ce que cet appartement a à offrir !

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.342348, 5.380852
Total : 186 100€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 176 100€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1018€/mois
Loyer annuel estimé : 12220€/an
Fourchette totale : 833€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 9995€ - 14940€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 459,46 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 676 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+5 324€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-66 424€ (-55.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :74,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 001,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 903,26€
Coût de l'assurance :22 332,00€
Taxe foncière : 1 221,99€/an
Soit par mois : 101,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 018,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 102,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant tableau électrique et nombre de prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1 200€/m² = 18 000€, Électroménager complet: 4 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1 500€/m² = 12 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 220 €/an
Calcul : 1 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 339 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 893 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 222 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 555 €
Revenus locatifs : +12 220 €
Charges déductibles : -59 555 €
Résultat foncier Année 1 : -47 335 €(Déficit de 47 335 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 36 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 455 €/an
Revenus locatifs : +12 220 €
Charges déductibles : -8 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 765 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 36634.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 220 €59 561 €6 345 €-47 341 €10 700 €36 641 €36 641 €
212 464 €8 293 €6 178 €4 171 €--32 470 €
312 714 €8 120 €6 005 €4 593 €--27 876 €
412 968 €7 941 €5 826 €5 027 €--22 849 €
513 227 €7 755 €5 640 €5 472 €--17 377 €
613 492 €7 563 €5 448 €5 929 €--11 449 €
713 762 €7 364 €5 249 €6 397 €--5 052 €
814 037 €7 159 €5 043 €6 878 €---
914 318 €6 946 €4 830 €7 372 €---
1014 604 €6 725 €4 610 €7 879 €---
1114 896 €6 497 €4 382 €8 399 €---
1215 194 €6 261 €4 145 €8 933 €---
1315 498 €6 016 €3 901 €9 482 €---
1415 808 €5 763 €3 648 €10 045 €---
1516 124 €5 501 €3 386 €10 623 €---
1616 446 €5 230 €3 115 €11 216 €---
1716 775 €4 950 €2 834 €11 826 €---
1817 111 €4 659 €2 544 €12 452 €---
1917 453 €4 359 €2 243 €13 094 €---
2017 802 €4 047 €1 932 €13 755 €---
2118 158 €3 725 €1 610 €14 433 €---
2218 521 €3 392 €1 277 €15 129 €---
2318 892 €3 047 €932 €15 845 €---
2419 270 €2 690 €575 €16 580 €---
2519 655 €2 320 €205 €17 335 €---
TOTAL391 407 €195 885 €91 903 €195 522 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 220 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 566 €-3 210 €+5 776 €
2+2 566 €0 €+2 566 €
3+2 566 €0 €+2 566 €
4+2 566 €0 €+2 566 €
5+2 566 €0 €+2 566 €
6+2 566 €0 €+2 566 €
7+2 566 €0 €+2 566 €
8+2 566 €+548 €+2 018 €
9+2 566 €+2 212 €+354 €
10+2 566 €+2 364 €+202 €
11+2 566 €+2 520 €+46 €
12+2 566 €+2 680 €-114 €
13+2 566 €+2 844 €-278 €
14+2 566 €+3 013 €-447 €
15+2 566 €+3 187 €-621 €
16+2 566 €+3 365 €-799 €
17+2 566 €+3 548 €-982 €
18+2 566 €+3 735 €-1 169 €
19+2 566 €+3 928 €-1 362 €
20+2 566 €+4 126 €-1 560 €
21+2 566 €+4 330 €-1 764 €
22+2 566 €+4 539 €-1 973 €
23+2 566 €+4 753 €-2 187 €
24+2 566 €+4 974 €-2 408 €
25+2 566 €+5 200 €-2 634 €
Total+64 150 €+58 656 €+5 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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