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Maison de village 3 pièces 105 m²

VilleSalernes (83)
Surface105m²
Coût Total135 900€
Loyer Annuel15 434€
Rentabilité11.36%
Cashflow/mois+438€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village de 105m2

Située dans une ruelle calme, à proximité immédiate des commodités, cette maison de village élevée sur 4 niveaux offre un agencement fonctionnel et du charme avec ses poutres apparentes et sa cheminée à insert.

Le rez-de-chaussée se compose d'une cuisine avec cellier ainsi qu'un WC indépendant. Au premier étage, vous découvrirez un salon chaleureux. Le deuxième étage accueille une chambre avec sa salle d'eau et WC. Enfin, le dernier niveau propose une chambre mansardée pleine de charme.

Une maison idéale pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

Cette annonce référence 336367 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ALEXIA LUBEIGT (EI) immatriculé au RSAC de DRAGUIGNAN (83300) sous le numéro 85051853100023.

Prix du bien : 120 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 336367 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Salernes
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83690
Coordonnées : 43.565105, 6.234662
Total : 135 900€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 126 300€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 8.65€ - 17.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15434€/an
Fourchette totale : 908€ - 1821€/mois
Fourchette annuelle : 10899€ - 21854€/an
Rentabilité brute :11.36%
Fourchette de rentabilité :8.02% - 16.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 338,4 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 531 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-125 531€ (-51.1%)
Marge achat-revente :109 631€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 204,23€
Coût de l'assurance :11 891,25€
Taxe foncière : 1 543,38€/an
Soit par mois : 128,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :437,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre mansardée
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 5/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre mansardée
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre principale
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 5/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre principale
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 434 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 016 €
Revenus locatifs : +15 434 €
Charges déductibles : -13 016 €
Résultat foncier Année 1 : 2 418 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 716 €/an
Revenus locatifs : +15 434 €
Charges déductibles : -6 716 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 718 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 434 €13 020 €4 701 €2 413 €---
215 742 €6 597 €4 578 €9 145 €---
316 057 €6 470 €4 451 €9 588 €---
416 378 €6 338 €4 319 €10 041 €---
516 706 €6 201 €4 182 €10 505 €---
617 040 €6 059 €4 040 €10 981 €---
717 381 €5 912 €3 893 €11 468 €---
817 729 €5 761 €3 742 €11 968 €---
918 083 €5 603 €3 584 €12 480 €---
1018 445 €5 440 €3 421 €13 004 €---
1118 814 €5 272 €3 253 €13 542 €---
1219 190 €5 097 €3 078 €14 093 €---
1319 574 €4 916 €2 897 €14 658 €---
1419 965 €4 729 €2 710 €15 237 €---
1520 365 €4 535 €2 516 €15 830 €---
1620 772 €4 334 €2 315 €16 438 €---
1721 187 €4 126 €2 107 €17 061 €---
1821 611 €3 910 €1 891 €17 701 €---
1922 043 €3 687 €1 668 €18 356 €---
2022 484 €3 456 €1 437 €19 028 €---
2122 934 €3 217 €1 198 €19 717 €---
2223 392 €2 969 €950 €20 423 €---
2323 860 €2 713 €694 €21 148 €---
2424 338 €2 447 €428 €21 891 €---
2524 824 €2 172 €153 €22 653 €---
TOTAL494 348 €124 980 €68 204 €369 368 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 241 €+724 €+2 517 €
2+3 241 €+2 744 €+497 €
3+3 241 €+2 876 €+365 €
4+3 241 €+3 012 €+229 €
5+3 241 €+3 152 €+89 €
6+3 241 €+3 294 €-53 €
7+3 241 €+3 441 €-200 €
8+3 241 €+3 590 €-349 €
9+3 241 €+3 744 €-503 €
10+3 241 €+3 901 €-660 €
11+3 241 €+4 063 €-822 €
12+3 241 €+4 228 €-987 €
13+3 241 €+4 397 €-1 156 €
14+3 241 €+4 571 €-1 330 €
15+3 241 €+4 749 €-1 508 €
16+3 241 €+4 931 €-1 690 €
17+3 241 €+5 118 €-1 877 €
18+3 241 €+5 310 €-2 069 €
19+3 241 €+5 507 €-2 266 €
20+3 241 €+5 708 €-2 467 €
21+3 241 €+5 915 €-2 674 €
22+3 241 €+6 127 €-2 886 €
23+3 241 €+6 344 €-3 103 €
24+3 241 €+6 567 €-3 326 €
25+3 241 €+6 796 €-3 555 €
Total+81 025 €+110 811 €+-29 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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