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Maison 7 pièces 172 M²

VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface172m²
Coût Total244 474€
Loyer Annuel18 249€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 300 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 990,12 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Maison ancienne idéalement située dans un quartier calme au centre ville de Romorantin offrant de Nombreuses possibilités d’aménagement ! Maison ancienne sur 3 niveaux : Offrant au rdc : Hall d’entrée avec wc + lave-mains et accès sur une courette, cuisine aménagée/équipée de 15 M² ouverte sur salon/séjour de 50 M² avec 2è entrée. Au 1er étage : Une salle d’eau récente, 2 pièces ou chambres spacieuses (parquet chêne) et une pièce mezzanine. 2è étage : 2 pièces ou chambres dont une avec wc.

Atout majeur :

  • Possibilité de se projeter sur différentes options d’aménagements (Idéal grande famille, profession libérale, colocation ou location saisonnière…)
  • Situation idéale au cœur de ville dans un quartier très calme: tous commerces, banques...à pied !
  • Chaudière récente sous garantie,
  • Double vitrage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 170 300 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Jean-Yves MADEC , Tél. : 0628142320, E-mail : jean-yves.madec@megagence.com - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BLOIS sous le numéro 518 378 153 - https://www.megagence.com/web/public/pdf/megAgence-bareme-honoraires.pdf

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.359288, 1.744758
Total : 244 474€
Prix d'acquisition : 170 300€
Travaux : 60 550€
Valeur du bien : 230 850€
Frais de notaire : 13 624€
Coût estimé : 13 624€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1521€/mois
Loyer annuel estimé : 18249€/an
Fourchette totale : 1240€ - 1865€/mois
Fourchette annuelle : 14878€ - 22383€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 000 €
Prix d'achat :170 300 €
Décote à l'achat :-44 700€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-29 474€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 474€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,12€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 258,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 874,59€
Coût de l'assurance :18 335,55€
Taxe foncière : 1 824,86€/an
Soit par mois : 152,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 520,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 411,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé, 172 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 172 m²
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 550 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 320€
    Isolation des combles perdus: 172 m² × 60€/m² = 10320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage performant: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres × 300€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Mise aux normes électricité et plomberie, peinture: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 580€
    Mise à jour de la tuyauterie: 172 m² × 15€/m² = 2580€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 249 €/an
Calcul : 1 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 474 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 072 €
Revenus locatifs : +18 249 €
Charges déductibles : -71 072 €
Résultat foncier Année 1 : -52 823 €(Déficit de 52 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 522 €/an
Revenus locatifs : +18 249 €
Charges déductibles : -10 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31423.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 695 €(65% de 170 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 025 €/an
Calcul : 110 695 € × 3,636% = 4 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 249 €71 080 €7 971 €-52 831 €21 400 €31 431 €31 431 €
218 614 €10 315 €7 757 €8 298 €--23 133 €
318 986 €10 093 €7 535 €8 892 €--14 240 €
419 366 €9 864 €7 306 €9 501 €--4 739 €
519 753 €9 628 €7 069 €10 125 €---
620 148 €9 383 €6 825 €10 765 €---
720 551 €9 130 €6 572 €11 421 €---
820 962 €8 868 €6 310 €12 093 €---
921 381 €8 598 €6 040 €12 783 €---
1021 809 €8 319 €5 761 €13 490 €---
1122 245 €8 030 €5 472 €14 214 €---
1222 690 €7 732 €5 174 €14 958 €---
1323 144 €7 424 €4 866 €15 720 €---
1423 607 €7 105 €4 547 €16 501 €---
1524 079 €6 776 €4 218 €17 302 €---
1624 560 €6 436 €3 878 €18 124 €---
1725 051 €6 084 €3 526 €18 967 €---
1825 552 €5 721 €3 163 €19 832 €---
1926 064 €5 345 €2 787 €20 718 €---
2026 585 €4 957 €2 399 €21 628 €---
2127 116 €4 556 €1 998 €22 561 €---
2227 659 €4 141 €1 583 €23 518 €---
2328 212 €3 713 €1 154 €24 499 €---
2428 776 €3 270 €711 €25 507 €---
2529 352 €2 812 €254 €26 540 €---
TOTAL584 509 €239 382 €114 875 €345 127 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 127 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 832 €-6 420 €+10 252 €
2+3 832 €0 €+3 832 €
3+3 832 €0 €+3 832 €
4+3 832 €0 €+3 832 €
5+3 832 €+1 616 €+2 216 €
6+3 832 €+3 230 €+602 €
7+3 832 €+3 426 €+406 €
8+3 832 €+3 628 €+204 €
9+3 832 €+3 835 €-3 €
10+3 832 €+4 047 €-215 €
11+3 832 €+4 264 €-432 €
12+3 832 €+4 487 €-655 €
13+3 832 €+4 716 €-884 €
14+3 832 €+4 950 €-1 118 €
15+3 832 €+5 191 €-1 359 €
16+3 832 €+5 437 €-1 605 €
17+3 832 €+5 690 €-1 858 €
18+3 832 €+5 949 €-2 117 €
19+3 832 €+6 215 €-2 383 €
20+3 832 €+6 488 €-2 656 €
21+3 832 €+6 768 €-2 936 €
22+3 832 €+7 055 €-3 223 €
23+3 832 €+7 350 €-3 518 €
24+3 832 €+7 652 €-3 820 €
25+3 832 €+7 962 €-4 130 €
Total+95 800 €+103 538 €+-7 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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