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Maison - 4 pièce(s) - 153 m²

VilleDaumazan-sur-Arize (09)
Surface153.42m²
Coût Total154 530€
Loyer Annuel13 839€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 153.42 m²
Prix au m² : 886,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Fioul, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Venez découvrir cette maison T4 de 150m², avec dépendance, idéalement située au cœur du village de Daumazan, dans un environnement calme, à deux pas de toutes les commodités, sur une parcelle de 186m². Elle se compose, au RDC, d'une salle à manger avec cuisine, un grand salon de 28m² donnant sur une véranda et le jardin, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Au premier étage, on retrouve deux grandes chambres dont une donnant sur un balcon et une salle de bain avec WC. Au dernier étage, une troisième chambre et des combles en partie aménagés complètent ce bien. Le jardin intimiste et la dépendance finiront de vous séduire. Le secteur est pourvu de tous types de commerces, médecins et transports en communs. Idéal résidence principale ou investisseurs. A visiter sans tarder. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Loïc SANCERNI EI, agent commercial (RSAC 824568539) - https://www.century21-p-immo-saint-girons.com/mentions_legales/

Ville : Daumazan-sur-Arize
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09350
Coordonnées : 43.142739, 1.308459
Total : 154 530€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 7 650€
Valeur du bien : 143 650€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153.42m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13839€/an
Fourchette totale : 851€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 10209€ - 18760€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 298,64 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 237 €
Prix d'achat :136 000 €
Décote à l'achat :-63 237€ (-31.7%)
Marge achat-revente :44 707€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,81€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 837,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 300,64€
Coût de l'assurance :18 543,60€
Taxe foncière : 1 383,93€/an
Soit par mois : 115,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :200,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 650 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 650€
    Isolation des combles: 153 m² × 50€/m² = 7650€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Daumazan-sur-Arize (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 650€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 650€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 839 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 530 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 162 €
Revenus locatifs : +13 839 €
Charges déductibles : -15 162 €
Résultat foncier Année 1 : -1 323 €(Déficit de 1 323 €)
Imputable sur revenu global : 1 323 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 512 €/an
Revenus locatifs : +13 839 €
Charges déductibles : -7 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 327 €/an
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 839 €15 168 €5 392 €-1 328 €1 328 €--
214 116 €7 377 €5 251 €6 739 €---
314 398 €7 231 €5 105 €7 167 €---
414 686 €7 080 €4 954 €7 606 €---
514 980 €6 924 €4 798 €8 056 €---
615 280 €6 762 €4 636 €8 518 €---
715 585 €6 594 €4 468 €8 991 €---
815 897 €6 420 €4 295 €9 477 €---
916 215 €6 240 €4 114 €9 975 €---
1016 539 €6 054 €3 928 €10 486 €---
1116 870 €5 860 €3 735 €11 010 €---
1217 207 €5 660 €3 535 €11 547 €---
1317 552 €5 453 €3 327 €12 099 €---
1417 903 €5 238 €3 113 €12 664 €---
1518 261 €5 016 €2 890 €13 245 €---
1618 626 €4 785 €2 660 €13 841 €---
1718 998 €4 547 €2 421 €14 452 €---
1819 378 €4 299 €2 174 €15 079 €---
1919 766 €4 043 €1 917 €15 723 €---
2020 161 €3 778 €1 652 €16 383 €---
2120 564 €3 503 €1 377 €17 061 €---
2220 976 €3 218 €1 093 €17 757 €---
2321 395 €2 923 €798 €18 472 €---
2421 823 €2 618 €492 €19 205 €---
2522 260 €2 301 €176 €19 958 €---
TOTAL443 276 €139 092 €78 301 €304 184 €1 328 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 398 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 906 €-398 €+3 304 €
2+2 906 €+2 022 €+884 €
3+2 906 €+2 150 €+756 €
4+2 906 €+2 282 €+624 €
5+2 906 €+2 417 €+489 €
6+2 906 €+2 555 €+351 €
7+2 906 €+2 697 €+209 €
8+2 906 €+2 843 €+63 €
9+2 906 €+2 992 €-86 €
10+2 906 €+3 146 €-240 €
11+2 906 €+3 303 €-397 €
12+2 906 €+3 464 €-558 €
13+2 906 €+3 630 €-724 €
14+2 906 €+3 799 €-893 €
15+2 906 €+3 973 €-1 067 €
16+2 906 €+4 152 €-1 246 €
17+2 906 €+4 336 €-1 430 €
18+2 906 €+4 524 €-1 618 €
19+2 906 €+4 717 €-1 811 €
20+2 906 €+4 915 €-2 009 €
21+2 906 €+5 118 €-2 212 €
22+2 906 €+5 327 €-2 421 €
23+2 906 €+5 542 €-2 636 €
24+2 906 €+5 762 €-2 856 €
25+2 906 €+5 987 €-3 081 €
Total+72 650 €+91 255 €+-18 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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