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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMignières (28)
Surface195m²
Coût Total304 208€
Loyer Annuel21 022€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 600 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 1 141,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À moins de 20 minutes du Centre Commercial E.Leclerc Barjouville, laissez-vous séduire par cette superbe longère rénovée de 200 m², alliant charme de l’ancien et confort moderne ! Dès l’entrée, vous découvrez une magnifique pièce de vie d’environ 48 m² avec cuisine aménagée et équipée, ouverte sur la salle à manger, sublimée par un poêle à bois et une belle luminosité traversante. Le salon cosy, avec cheminée insert à granulés, promet de chaleureux moments en famille. Une chambre, une salle de bains et un toilette indépendant complètent le rez-de-chaussée. À l’étage, une pièce palière dessert trois belles chambres, dont deux avec dressing, ainsi qu’une salle d’eau et un toilette indépendant. Côté extérieur, le véritable atout de cette maison : une dépendance d’environ 200 m² avec garages permettant de stationner jusqu’à 4 véhicules. Idéale pour un artisan, du stockage ou un projet professionnel. Volumes généreux, fonctionnalité et potentiel… Une maison familiale coup de cœur à découvrir sans tarder !

Ville : Mignières
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28630
Coordonnées : 48.362578, 1.427958
Total : 304 208€
Prix d'acquisition : 222 600€
Travaux : 63 800€
Valeur du bien : 286 400€
Frais de notaire : 17 808€
Coût estimé : 17 808€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1752€/mois
Loyer annuel estimé : 21022€/an
Fourchette totale : 1410€ - 2177€/mois
Fourchette annuelle : 16917€ - 26123€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 493,24 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :486 182 €
Prix d'achat :222 600 €
Décote à l'achat :-263 582€ (-54.2%)
Marge achat-revente :181 974€ (37.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 208€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 522,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :88,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 611,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 673,09€
Coût de l'assurance :26 618,20€
Taxe foncière : 2 102,17€/an
Soit par mois : 175,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 751,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 786,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 800 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:24 000€
    Remplacement fenêtres: 24 fenêtres × 1000€/fenêtre = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:4 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mignières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 022 €/an
Calcul : 1 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 208 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 065 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 481 €
Revenus locatifs : +21 022 €
Charges déductibles : -77 481 €
Résultat foncier Année 1 : -56 459 €(Déficit de 56 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 681 €/an
Revenus locatifs : +21 022 €
Charges déductibles : -13 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35058.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 690 €(65% de 222 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 261 €/an
Calcul : 144 690 € × 3,636% = 5 261 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 022 €77 491 €10 524 €-56 469 €21 400 €35 069 €35 069 €
221 442 €13 415 €10 248 €8 027 €--27 042 €
321 871 €13 129 €9 963 €8 742 €--18 300 €
422 308 €12 834 €9 667 €9 475 €--8 825 €
522 755 €12 528 €9 361 €10 227 €---
623 210 €12 211 €9 044 €10 999 €---
723 674 €11 882 €8 715 €11 792 €---
824 147 €11 542 €8 375 €12 605 €---
924 630 €11 190 €8 023 €13 440 €---
1025 123 €10 825 €7 659 €14 298 €---
1125 625 €10 448 €7 281 €15 178 €---
1226 138 €10 057 €6 890 €16 081 €---
1326 661 €9 652 €6 485 €17 009 €---
1427 194 €9 232 €6 066 €17 961 €---
1527 738 €8 798 €5 631 €18 940 €---
1628 292 €8 349 €5 182 €19 944 €---
1728 858 €7 883 €4 716 €20 976 €---
1829 436 €7 401 €4 234 €22 035 €---
1930 024 €6 901 €3 734 €23 123 €---
2030 625 €6 384 €3 217 €24 241 €---
2131 237 €5 848 €2 681 €25 389 €---
2231 862 €5 294 €2 127 €26 568 €---
2332 499 €4 719 €1 553 €27 780 €---
2433 149 €4 125 €958 €29 025 €---
2533 812 €3 509 €342 €30 303 €---
TOTAL673 333 €295 646 €152 673 €377 687 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 415 €-6 420 €+10 835 €
2+4 415 €0 €+4 415 €
3+4 415 €0 €+4 415 €
4+4 415 €0 €+4 415 €
5+4 415 €+420 €+3 995 €
6+4 415 €+3 300 €+1 115 €
7+4 415 €+3 538 €+877 €
8+4 415 €+3 782 €+633 €
9+4 415 €+4 032 €+383 €
10+4 415 €+4 289 €+126 €
11+4 415 €+4 553 €-138 €
12+4 415 €+4 824 €-409 €
13+4 415 €+5 103 €-688 €
14+4 415 €+5 388 €-973 €
15+4 415 €+5 682 €-1 267 €
16+4 415 €+5 983 €-1 568 €
17+4 415 €+6 293 €-1 878 €
18+4 415 €+6 610 €-2 195 €
19+4 415 €+6 937 €-2 522 €
20+4 415 €+7 272 €-2 857 €
21+4 415 €+7 617 €-3 202 €
22+4 415 €+7 970 €-3 555 €
23+4 415 €+8 334 €-3 919 €
24+4 415 €+8 707 €-4 292 €
25+4 415 €+9 091 €-4 676 €
Total+110 375 €+113 306 €+-2 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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