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Maison à vendre

VilleMignières (28)
Surface195
Coût Total304 208
Loyer Annuel21 022
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 600 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 1 141,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À moins de 20 minutes du Centre Commercial E.Leclerc Barjouville, laissez-vous séduire par cette superbe longère rénovée de 200 m², alliant charme de l’ancien et confort moderne ! Dès l’entrée, vous découvrez une magnifique pièce de vie d’environ 48 m² avec cuisine aménagée et équipée, ouverte sur la salle à manger, sublimée par un poêle à bois et une belle luminosité traversante. Le salon cosy, avec cheminée insert à granulés, promet de chaleureux moments en famille. Une chambre, une salle de bains et un toilette indépendant complètent le rez-de-chaussée. À l’étage, une pièce palière dessert trois belles chambres, dont deux avec dressing, ainsi qu’une salle d’eau et un toilette indépendant. Côté extérieur, le véritable atout de cette maison : une dépendance d’environ 200 m² avec garages permettant de stationner jusqu’à 4 véhicules. Idéale pour un artisan, du stockage ou un projet professionnel. Volumes généreux, fonctionnalité et potentiel… Une maison familiale coup de cœur à découvrir sans tarder !

Ville : Mignières
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28630
Coordonnées : 48.362578, 1.427958
Total : 304 208
Prix d'acquisition : 222 600
Travaux : 63 800
Valeur du bien : 286 400
Frais de notaire : 17 808
Coût estimé : 17 808
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1752€/mois
Loyer annuel estimé : 21022€/an
Fourchette totale : 1410€ - 2177€/mois
Fourchette annuelle : 16917€ - 26123€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 493,24 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :486 182
Prix d'achat :222 600
Décote à l'achat :-263 582 (-54.2%)
Marge achat-revente :181 974€ (37.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 208
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 522,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :88,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 611,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 673,09
Coût de l'assurance :26 618,20
Taxe foncière : 2 102,17€/an
Soit par mois : 175,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 751,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 786,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 800(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:24 000
    Remplacement fenêtres: 24 fenêtres × 1000€/fenêtre = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:4 200
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mignières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 022 €/an
Calcul : 1 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 208 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 065 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 481
Revenus locatifs : +21 022
Charges déductibles : -77 481
Résultat foncier Année 1 : -56 459(Déficit de 56 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 059
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 681 €/an
Revenus locatifs : +21 022
Charges déductibles : -13 681
Résultat foncier Années 2+ : 7 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35058.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 690(65% de 222 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 261 €/an
Calcul : 144 690 € × 3,636% = 5 261
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 02277 49110 524-56 46921 400 €35 069 €35 069 €
221 44213 41510 2488 027--27 042 €
321 87113 1299 9638 742--18 300 €
422 30812 8349 6679 475--8 825 €
522 75512 5289 36110 227---
623 21012 2119 04410 999---
723 67411 8828 71511 792---
824 14711 5428 37512 605---
924 63011 1908 02313 440---
1025 12310 8257 65914 298---
1125 62510 4487 28115 178---
1226 13810 0576 89016 081---
1326 6619 6526 48517 009---
1427 1949 2326 06617 961---
1527 7388 7985 63118 940---
1628 2928 3495 18219 944---
1728 8587 8834 71620 976---
1829 4367 4014 23422 035---
1930 0246 9013 73423 123---
2030 6256 3843 21724 241---
2131 2375 8482 68125 389---
2231 8625 2942 12726 568---
2332 4994 7191 55327 780---
2433 1494 12595829 025---
2533 8123 50934230 303---
TOTAL673 333295 646152 673377 68721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 687
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 415-6 420+10 835
2+4 4150+4 415
3+4 4150+4 415
4+4 4150+4 415
5+4 415+420+3 995
6+4 415+3 300+1 115
7+4 415+3 538+877
8+4 415+3 782+633
9+4 415+4 032+383
10+4 415+4 289+126
11+4 415+4 553-138
12+4 415+4 824-409
13+4 415+5 103-688
14+4 415+5 388-973
15+4 415+5 682-1 267
16+4 415+5 983-1 568
17+4 415+6 293-1 878
18+4 415+6 610-2 195
19+4 415+6 937-2 522
20+4 415+7 272-2 857
21+4 415+7 617-3 202
22+4 415+7 970-3 555
23+4 415+8 334-3 919
24+4 415+8 707-4 292
25+4 415+9 091-4 676
Total+110 375+113 306+-2 931
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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