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Achat : Maison Alès (30100)

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface175m²
Coût Total277 020€
Loyer Annuel21 372€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 251,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 175 m², 2 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 400 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Belle opportunité pour cette villa de 138 m2 au calme , proche du centre ville sur un terrain de 400m2Comprenant au Rdc :un salon /cuisine d'été de 26 m2, une chambre et salle d'eau avec wcA l'étage: un salon de 26 m2 et sa jolie cheminée, 2 chambres, un bureau, une cuisine en partie aménagée, une salle de bains et Wc indépendant.Garage de 15 m2De nombreuses possibilités d'aménagementChauffage au gazDPE D et EPrix 219000€

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.127400, 4.079030
Total : 277 020€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 259 500€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1781€/mois
Loyer annuel estimé : 21372€/an
Fourchette totale : 1425€ - 2227€/mois
Fourchette annuelle : 17096€ - 26719€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 351,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :78,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 429,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 408,17€
Coût de l'assurance :23 546,70€
Taxe foncière : 2 137,24€/an
Soit par mois : 178,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 781,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 608,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :173,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements électroménagers et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant équipements électroménagers, finitions et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Ventilation:5 000€
    VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Cuisine, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 372 €/an
Calcul : 1 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 942 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 137 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 493 €
Revenus locatifs : +21 372 €
Charges déductibles : -52 493 €
Résultat foncier Année 1 : -31 120 €(Déficit de 31 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 993 €/an
Revenus locatifs : +21 372 €
Charges déductibles : -11 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 380 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9720.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 372 €52 502 €8 922 €-31 129 €21 400 €9 729 €9 729 €
221 800 €11 760 €8 681 €10 040 €---
322 236 €11 511 €8 432 €10 725 €---
422 681 €11 253 €8 174 €11 427 €---
523 134 €10 987 €7 908 €12 147 €---
623 597 €10 712 €7 633 €12 885 €---
724 069 €10 428 €7 349 €13 641 €---
824 550 €10 135 €7 055 €14 416 €---
925 041 €9 831 €6 752 €15 210 €---
1025 542 €9 518 €6 439 €16 024 €---
1126 053 €9 195 €6 116 €16 858 €---
1226 574 €8 860 €5 781 €17 714 €---
1327 105 €8 515 €5 436 €18 590 €---
1427 647 €8 158 €5 079 €19 489 €---
1528 200 €7 790 €4 711 €20 411 €---
1628 764 €7 409 €4 330 €21 355 €---
1729 340 €7 016 €3 936 €22 324 €---
1829 926 €6 609 €3 530 €23 317 €---
1930 525 €6 189 €3 110 €24 336 €---
2031 135 €5 756 €2 676 €25 380 €---
2131 758 €5 307 €2 228 €26 451 €---
2232 393 €4 845 €1 765 €27 549 €---
2333 041 €4 366 €1 287 €28 675 €---
2433 702 €3 872 €793 €29 830 €---
2534 376 €3 362 €283 €31 014 €---
TOTAL684 563 €245 886 €128 408 €438 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 488 €-6 420 €+10 908 €
2+4 488 €+93 €+4 395 €
3+4 488 €+3 217 €+1 271 €
4+4 488 €+3 428 €+1 060 €
5+4 488 €+3 644 €+844 €
6+4 488 €+3 865 €+623 €
7+4 488 €+4 092 €+396 €
8+4 488 €+4 325 €+163 €
9+4 488 €+4 563 €-75 €
10+4 488 €+4 807 €-319 €
11+4 488 €+5 057 €-569 €
12+4 488 €+5 314 €-826 €
13+4 488 €+5 577 €-1 089 €
14+4 488 €+5 847 €-1 359 €
15+4 488 €+6 123 €-1 635 €
16+4 488 €+6 407 €-1 919 €
17+4 488 €+6 697 €-2 209 €
18+4 488 €+6 995 €-2 507 €
19+4 488 €+7 301 €-2 813 €
20+4 488 €+7 614 €-3 126 €
21+4 488 €+7 935 €-3 447 €
22+4 488 €+8 265 €-3 777 €
23+4 488 €+8 602 €-4 114 €
24+4 488 €+8 949 €-4 461 €
25+4 488 €+9 304 €-4 816 €
Total+112 200 €+131 603 €+-19 403 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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