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Charmant appartement 3 pièces à vendre au dernier étage en centre-ville de Cernay

VilleCernay (68)
Surface64
Coût Total128 080
Loyer Annuel7 062
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-174
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 343,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 64 m², 3 pièces, Toilettes séparées

A Vendre ....Découvrez ce charmant appartement de 3 pièces, d'une surface de 64,65 m² loi carrez , situé au 2ème et dernier étage d'un immeuble en plein coeur de Cernay. Idéalement placé, vous bénéficiez d'un cadre calme tout en étant proche de nombreuses commodités ( écoles , périscolaire,, pharmacies, boulangeries, restaurants, supermarchés, parcs et la gare de Cernay ). L'appartement comprend un séjour lumineux de 25 m², une cuisine ouverte aménagée, 2 chambres confortables dont en une duplex, une salle d'eau, et 2 Wc. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz de ville avec eau chaude par chauffage central. Une cave en sous-sol complète ce bien à rafraîchir, offrant un excellent potentiel. Sur la palier de l'appartement, il y a également un petit réduit qui vous permettra un stockage plus aisé. Ce bien est proposé par l'agence 4% immobilier Cernay au prix attractif de 106 000 euros honoraires d'agence inclus. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un appartement fonctionnel et bien situé dans une ville dynamique et agréable à vivre ! Contactez votre agent Anthony Mortelette au [Coordonnées masquées] ou votre agence au [Coordonnées masquées]

Ville : Cernay
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68700
Coordonnées : 47.809273, 7.172591
Total : 128 080
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 35 200
Valeur du bien : 121 200
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 12.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7062€/an
Fourchette totale : 424€ - 816€/mois
Fourchette annuelle : 5092€ - 9792€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 898,37
Coût de l'assurance :11 207,00
Taxe foncière : 706,16€/an
Soit par mois : 58,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 23,33€/mois
Soit par an : 279,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 588,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine ouverte avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (fourniture + pose)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (fourniture + pose)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (fourniture + pose)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (fourniture + pose)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cernay (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 062 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 080 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 099
Revenus locatifs : +7 062
Charges déductibles : -41 099
Résultat foncier Année 1 : -34 038(Déficit de 34 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 638
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 899 €/an
Revenus locatifs : +7 062
Charges déductibles : -5 899
Résultat foncier Années 2+ : 1 162 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12637.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 06241 1034 469-34 04221 400 €12 642 €12 642 €
27 2035 7874 3521 416--11 226 €
37 3475 6664 2321 681--9 545 €
47 4945 5414 1061 953--7 592 €
57 6445 4113 9772 232--5 360 €
67 7975 2773 8432 520--2 840 €
77 9525 1383 7042 815--25 €
88 1124 9943 5593 118---
98 2744 8453 4103 429---
108 4394 6903 2563 749---
118 6084 5303 0954 078---
128 7804 3642 9304 416---
138 9564 1922 7584 764---
149 1354 0142 5805 121---
159 3183 8302 3955 488---
169 5043 6392 2045 865---
179 6943 4412 0076 253---
189 8883 2361 8026 652---
1910 0863 0241 5897 062---
2010 2872 8041 3697 484---
2110 4932 5761 1427 917---
2210 7032 3409068 363---
2310 9172 0966618 822---
2411 1351 8424089 293---
2511 3581 5801469 778---
TOTAL226 184135 95864 89890 22621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 226
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 483-6 420+7 903
2+1 4830+1 483
3+1 4830+1 483
4+1 4830+1 483
5+1 4830+1 483
6+1 4830+1 483
7+1 4830+1 483
8+1 483+928+555
9+1 483+1 029+454
10+1 483+1 125+358
11+1 483+1 223+260
12+1 483+1 325+158
13+1 483+1 429+54
14+1 483+1 536-53
15+1 483+1 646-163
16+1 483+1 760-277
17+1 483+1 876-393
18+1 483+1 996-513
19+1 483+2 119-636
20+1 483+2 245-762
21+1 483+2 375-892
22+1 483+2 509-1 026
23+1 483+2 646-1 163
24+1 483+2 788-1 305
25+1 483+2 933-1 450
Total+37 075+27 068+10 007
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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