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Maison 12 pièces (sans frais d'agence) 350 m² habitable + 200m² aménageable

Bien expiré
VilleSargé-sur-Braye (41)
Surface350m²
Coût Total400 420€
Loyer Annuel30 358€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 854,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande longère au calme et sans vis-à-vis, composer de 2 habitations, à 20 mn de la gare TGV (42 mn de Paris) Habitation principale : sur 230 m2, seconde habitation : sur 115 m2 Idéal pour chambres d’hôtes, gîte, ou pour famille multi générationnelle. Entrées indépendantes

Habitation principale : 5 chambres RDC : Entrée en mezzanine, salon avec cheminée insert, cuisine aménagée et équipée, Véranda 35 m2, 1 chambre, 1 salle de bain et 1 WC séparé, lingerie, cellier attenant à la cuisine. Garage, atelier, chaufferie, bucher, sur 120 m2 A l’étage, mezzanine/bureau, 4 chambres, 1 salle d’eau avec WC, + grenier aménageable sur 80 m2. 2ème habitation : RDC, séjour cuisine, 1 chambre accessible aux personnes à mobilité réduite, avec salle d’eau et WC, lingerie. A l’étage 2 chambres avec chacune leur salle d’eau et WC, + grenier aménageable 40 m2. Terrain 5000 m2 piscinable, avec une mare clôturée et un puits en service et sécurisé.

En résumer 12 pièces comprenant 8 chambres spacieuses dont 1 suite parentale, 4 salles d’eau 1 salle de bain. Sur un terrain arboré Contact : uniquement par Email

Ville : Sargé-sur-Braye
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41170
Coordonnées : 47.924010, 0.825420
Total : 400 420€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 77 500€
Valeur du bien : 376 500€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2530€/mois
Loyer annuel estimé : 30358€/an
Fourchette totale : 2080€ - 3078€/mois
Fourchette annuelle : 24955€ - 36932€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :400 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 978,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :116,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 095,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 255,80€
Coût de l'assurance :35 036,75€
Taxe foncière : 3 035,85€/an
Soit par mois : 252,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 529,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 348,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement sol, peinture et électricité
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: 350 m²
Raison: Vérification nécessaire pour assurer la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 500 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:28 000€
    Isolation des combles perdus: 350 m² × 80€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Revêtement sol pour 5 chambres (75 m²): 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salon (40 m²): Revêtement sol 40 m² × 100€/m² = 4000€, Peinture 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 500€
    Mise à jour plomberie générale: 350 m² = 3500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sargé-sur-Braye (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 358 €/an
Calcul : 2 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 362 €/an
Base de calcul : Emprunt de 400 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 401 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 299 €
Revenus locatifs : +30 358 €
Charges déductibles : -95 299 €
Résultat foncier Année 1 : -64 940 €(Déficit de 64 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 540 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 799 €/an
Revenus locatifs : +30 358 €
Charges déductibles : -17 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43540.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 358 €95 312 €13 374 €-64 953 €21 400 €43 553 €43 553 €
230 966 €17 456 €13 018 €13 510 €--30 043 €
331 585 €17 087 €12 650 €14 498 €--15 546 €
432 217 €16 706 €12 269 €15 510 €--36 €
532 861 €16 312 €11 875 €16 549 €---
633 518 €15 905 €11 468 €17 613 €---
734 189 €15 483 €11 046 €18 705 €---
834 872 €15 047 €10 610 €19 825 €---
935 570 €14 596 €10 159 €20 973 €---
1036 281 €14 130 €9 693 €22 151 €---
1137 007 €13 647 €9 210 €23 359 €---
1237 747 €13 148 €8 711 €24 598 €---
1338 502 €12 632 €8 195 €25 870 €---
1439 272 €12 098 €7 661 €27 173 €---
1540 057 €11 546 €7 109 €28 511 €---
1640 858 €10 975 €6 538 €29 883 €---
1741 676 €10 384 €5 947 €31 291 €---
1842 509 €9 773 €5 336 €32 736 €---
1943 359 €9 141 €4 704 €34 218 €---
2044 227 €8 487 €4 050 €35 739 €---
2145 111 €7 811 €3 374 €37 300 €---
2246 013 €7 112 €2 675 €38 901 €---
2346 934 €6 389 €1 951 €40 545 €---
2447 872 €5 640 €1 203 €42 232 €---
2548 830 €4 866 €429 €43 963 €---
TOTAL972 391 €381 689 €193 256 €590 702 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 590 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 375 €-6 420 €+12 795 €
2+6 375 €0 €+6 375 €
3+6 375 €0 €+6 375 €
4+6 375 €0 €+6 375 €
5+6 375 €+4 954 €+1 421 €
6+6 375 €+5 284 €+1 091 €
7+6 375 €+5 612 €+763 €
8+6 375 €+5 947 €+428 €
9+6 375 €+6 292 €+83 €
10+6 375 €+6 645 €-270 €
11+6 375 €+7 008 €-633 €
12+6 375 €+7 380 €-1 005 €
13+6 375 €+7 761 €-1 386 €
14+6 375 €+8 152 €-1 777 €
15+6 375 €+8 553 €-2 178 €
16+6 375 €+8 965 €-2 590 €
17+6 375 €+9 387 €-3 012 €
18+6 375 €+9 821 €-3 446 €
19+6 375 €+10 265 €-3 890 €
20+6 375 €+10 722 €-4 347 €
21+6 375 €+11 190 €-4 815 €
22+6 375 €+11 670 €-5 295 €
23+6 375 €+12 164 €-5 789 €
24+6 375 €+12 670 €-6 295 €
25+6 375 €+13 189 €-6 814 €
Total+159 375 €+177 211 €+-17 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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