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Maison 12 pièces (sans frais d'agence) 350 m² habitable + 200m² aménageable

Bien expiré
VilleSargé-sur-Braye (41)
Surface350
Coût Total400 420
Loyer Annuel30 358
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 854,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande longère au calme et sans vis-à-vis, composer de 2 habitations, à 20 mn de la gare TGV (42 mn de Paris) Habitation principale : sur 230 m2, seconde habitation : sur 115 m2 Idéal pour chambres d’hôtes, gîte, ou pour famille multi générationnelle. Entrées indépendantes

Habitation principale : 5 chambres RDC : Entrée en mezzanine, salon avec cheminée insert, cuisine aménagée et équipée, Véranda 35 m2, 1 chambre, 1 salle de bain et 1 WC séparé, lingerie, cellier attenant à la cuisine. Garage, atelier, chaufferie, bucher, sur 120 m2 A l’étage, mezzanine/bureau, 4 chambres, 1 salle d’eau avec WC, + grenier aménageable sur 80 m2. 2ème habitation : RDC, séjour cuisine, 1 chambre accessible aux personnes à mobilité réduite, avec salle d’eau et WC, lingerie. A l’étage 2 chambres avec chacune leur salle d’eau et WC, + grenier aménageable 40 m2. Terrain 5000 m2 piscinable, avec une mare clôturée et un puits en service et sécurisé.

En résumer 12 pièces comprenant 8 chambres spacieuses dont 1 suite parentale, 4 salles d’eau 1 salle de bain. Sur un terrain arboré Contact : uniquement par Email

Ville : Sargé-sur-Braye
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41170
Coordonnées : 47.924010, 0.825420
Total : 400 420
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 77 500
Valeur du bien : 376 500
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2530€/mois
Loyer annuel estimé : 30358€/an
Fourchette totale : 2080€ - 3078€/mois
Fourchette annuelle : 24955€ - 36932€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :400 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 978,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :116,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 095,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 255,80
Coût de l'assurance :35 036,75
Taxe foncière : 3 035,85€/an
Soit par mois : 252,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 529,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 348,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement sol, peinture et électricité
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: 350 m²
Raison: Vérification nécessaire pour assurer la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 500(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:28 000
    Isolation des combles perdus: 350 m² × 80€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000
    Revêtement sol pour 5 chambres (75 m²): 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rénovation complète:7 000
    Rénovation salon (40 m²): Revêtement sol 40 m² × 100€/m² = 4000€, Peinture 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 500
    Mise à jour plomberie générale: 350 m² = 3500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sargé-sur-Braye (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 358 €/an
Calcul : 2 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 362 €/an
Base de calcul : Emprunt de 400 420 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 401 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 299
Revenus locatifs : +30 358
Charges déductibles : -95 299
Résultat foncier Année 1 : -64 940(Déficit de 64 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 540
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 799 €/an
Revenus locatifs : +30 358
Charges déductibles : -17 799
Résultat foncier Années 2+ : 12 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43540.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 35895 31213 374-64 95321 400 €43 553 €43 553 €
230 96617 45613 01813 510--30 043 €
331 58517 08712 65014 498--15 546 €
432 21716 70612 26915 510--36 €
532 86116 31211 87516 549---
633 51815 90511 46817 613---
734 18915 48311 04618 705---
834 87215 04710 61019 825---
935 57014 59610 15920 973---
1036 28114 1309 69322 151---
1137 00713 6479 21023 359---
1237 74713 1488 71124 598---
1338 50212 6328 19525 870---
1439 27212 0987 66127 173---
1540 05711 5467 10928 511---
1640 85810 9756 53829 883---
1741 67610 3845 94731 291---
1842 5099 7735 33632 736---
1943 3599 1414 70434 218---
2044 2278 4874 05035 739---
2145 1117 8113 37437 300---
2246 0137 1122 67538 901---
2346 9346 3891 95140 545---
2447 8725 6401 20342 232---
2548 8304 86642943 963---
TOTAL972 391381 689193 256590 70221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 590 702
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 375-6 420+12 795
2+6 3750+6 375
3+6 3750+6 375
4+6 3750+6 375
5+6 375+4 954+1 421
6+6 375+5 284+1 091
7+6 375+5 612+763
8+6 375+5 947+428
9+6 375+6 292+83
10+6 375+6 645-270
11+6 375+7 008-633
12+6 375+7 380-1 005
13+6 375+7 761-1 386
14+6 375+8 152-1 777
15+6 375+8 553-2 178
16+6 375+8 965-2 590
17+6 375+9 387-3 012
18+6 375+9 821-3 446
19+6 375+10 265-3 890
20+6 375+10 722-4 347
21+6 375+11 190-4 815
22+6 375+11 670-5 295
23+6 375+12 164-5 789
24+6 375+12 670-6 295
25+6 375+13 189-6 814
Total+159 375+177 211+-17 836
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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