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Appartement à vendre

VilleLunel, Lunel-viel, Saint-christol, Saint-just, Saint-nazaire-de-pézan, Saint-sériès, Saturargues, Villetelle, Vérargues (34)
Surface250m²
Coût Total555 670€
Loyer Annuel33 920€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-370€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 479 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 916 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, 4 chambres, Balcon, Non meublé

SPECIAL INVESTISSEURS ENTRE-VIGNES.

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Ville : Lunel, Lunel-viel, Saint-christol, Saint-just, Saint-nazaire-de-pézan, Saint-sériès, Saturargues, Villetelle, Vérargues
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.723752, 4.077054
Total : 555 670€
Prix d'acquisition : 479 000€
Travaux : 38 350€
Valeur du bien : 517 350€
Frais de notaire : 38 320€
Coût estimé : 38 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2827€/mois
Loyer annuel estimé : 33920€/an
Fourchette totale : 2329€ - 3431€/mois
Fourchette annuelle : 27948€ - 41167€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 549,14 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :887 285 €
Prix d'achat :479 000 €
Décote à l'achat :-408 285€ (-46.0%)
Marge achat-revente :331 615€ (37.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :555 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 752,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :162,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 914,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :269 960,84€
Coût de l'assurance :48 621,13€
Taxe foncière : 3 391,97€/an
Soit par mois : 282,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 826,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 196,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-370,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire, notamment les fenêtres.
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur 250 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à niveau du système de production d'eau chaude si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC, douche) et carrelage si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 350 €(153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 25 fenêtres × 600€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 80 m² × 25€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:6 600€
    Revêtement sol: 45 m² × 40€ = 1800€, Peinture murs: 180 m² × 25€ = 4500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 920 €/an
Calcul : 2 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 555 670 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 945 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 339 €
Revenus locatifs : +33 920 €
Charges déductibles : -62 339 €
Résultat foncier Année 1 : -28 420 €(Déficit de 28 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 989 €/an
Revenus locatifs : +33 920 €
Charges déductibles : -23 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7019.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 479 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 311 350 €(65% de 479 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 322 €/an
Calcul : 311 350 € × 3,636% = 11 322 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 920 €62 357 €18 670 €-28 438 €21 400 €7 038 €7 038 €
234 598 €23 512 €18 175 €11 087 €---
335 290 €22 999 €17 662 €12 291 €---
435 996 €22 468 €17 131 €13 528 €---
536 716 €21 919 €16 582 €14 797 €---
637 450 €21 351 €16 015 €16 099 €---
738 199 €20 764 €15 427 €17 435 €---
838 963 €20 156 €14 819 €18 807 €---
939 742 €19 527 €14 191 €20 215 €---
1040 537 €18 877 €13 540 €21 660 €---
1141 348 €18 204 €12 867 €23 144 €---
1242 175 €17 508 €12 171 €24 667 €---
1343 018 €16 788 €11 451 €26 231 €---
1443 879 €16 043 €10 706 €27 836 €---
1544 756 €15 272 €9 935 €29 485 €---
1645 651 €14 474 €9 138 €31 177 €---
1746 564 €13 649 €8 313 €32 915 €---
1847 496 €12 796 €7 459 €34 700 €---
1948 446 €11 913 €6 576 €36 533 €---
2049 415 €11 000 €5 663 €38 415 €---
2150 403 €10 055 €4 718 €40 348 €---
2251 411 €9 077 €3 740 €42 334 €---
2352 439 €8 066 €2 729 €44 373 €---
2453 488 €7 019 €1 683 €46 468 €---
2554 558 €5 937 €600 €48 621 €---
TOTAL1 086 459 €441 731 €269 961 €644 727 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 644 727 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 123 €-6 420 €+13 543 €
2+7 123 €+1 215 €+5 908 €
3+7 123 €+3 687 €+3 436 €
4+7 123 €+4 058 €+3 065 €
5+7 123 €+4 439 €+2 684 €
6+7 123 €+4 830 €+2 293 €
7+7 123 €+5 231 €+1 892 €
8+7 123 €+5 642 €+1 481 €
9+7 123 €+6 064 €+1 059 €
10+7 123 €+6 498 €+625 €
11+7 123 €+6 943 €+180 €
12+7 123 €+7 400 €-277 €
13+7 123 €+7 869 €-746 €
14+7 123 €+8 351 €-1 228 €
15+7 123 €+8 845 €-1 722 €
16+7 123 €+9 353 €-2 230 €
17+7 123 €+9 875 €-2 752 €
18+7 123 €+10 410 €-3 287 €
19+7 123 €+10 960 €-3 837 €
20+7 123 €+11 524 €-4 401 €
21+7 123 €+12 104 €-4 981 €
22+7 123 €+12 700 €-5 577 €
23+7 123 €+13 312 €-6 189 €
24+7 123 €+13 941 €-6 818 €
25+7 123 €+14 586 €-7 463 €
Total+178 075 €+193 418 €+-15 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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