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Immeuble 9 pièces environ 250 m2

Bien expiré
VilleCavignac (33)
Surface217m²
Coût Total186 772€
Loyer Annuel27 633€
Rentabilité14.80%
Cashflow/mois+1 081€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 900 €
Surface : 217 m²
Prix au m² : 741,47 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 217 m², 7 pièces, 231 m² de terrain

Venez découvrir cet immeuble à 10 minutes de Cavignac comprenant : - au rez-de-chaussée : un local commercial composé de deux pièces, une cuisine, un salon, une salle à manger, un atelier. Au fond de la cour une chaufferie, une salle d'eau , un wc et un chai ainsi qu'un grenier au dessus de la chaufferie. - au premier étage : cinq chambres et un Wc. - un grenier sous combles Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Notre agence Laforêt vous propose également un accompagnement pour la gestion et la location, n'hésitez pas à nous au [Coordonnées masquées] ou à l'adresse [Coordonnées masquées] pour plus d'informations.

Ville : Cavignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33620
Coordonnées : 45.102640, -0.388110
Total : 186 772€
Prix d'acquisition : 160 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 173 900€
Frais de notaire : 12 872€
Coût estimé : 12 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 217m²
Loyer prédit : 10.61€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2303€/mois
Loyer annuel estimé : 27633€/an
Fourchette totale : 1927€ - 2752€/mois
Fourchette annuelle : 23125€ - 33020€/an
Rentabilité brute :14.80%
Fourchette de rentabilité :12.38% - 17.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 930,03 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :418 815 €
Prix d'achat :160 900 €
Décote à l'achat :-257 915€ (-61.6%)
Marge achat-revente :232 043€ (55.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 991,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 336,77€
Coût de l'assurance :16 342,55€
Taxe foncière : 2 763,34€/an
Soit par mois : 230,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 302,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 081,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 217 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 303 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 633 €/an
Calcul : 2 303 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 772 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 909 €
Revenus locatifs : +27 633 €
Charges déductibles : -22 909 €
Résultat foncier Année 1 : 4 724 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 909 €/an
Revenus locatifs : +27 633 €
Charges déductibles : -9 909 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 724 €/an
Prix d'achat du bien : 160 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 585 €(65% de 160 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 803 €/an
Calcul : 104 585 € × 3,636% = 3 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 633 €22 915 €6 498 €4 718 €---
228 186 €9 746 €6 329 €18 441 €---
328 750 €9 570 €6 153 €19 180 €---
429 325 €9 388 €5 971 €19 937 €---
529 911 €9 199 €5 782 €20 712 €---
630 510 €9 003 €5 586 €21 506 €---
731 120 €8 801 €5 384 €22 319 €---
831 742 €8 591 €5 174 €23 151 €---
932 377 €8 374 €4 957 €24 003 €---
1033 024 €8 149 €4 732 €24 875 €---
1133 685 €7 916 €4 499 €25 769 €---
1234 359 €7 675 €4 258 €26 684 €---
1335 046 €7 425 €4 008 €27 621 €---
1435 747 €7 166 €3 749 €28 580 €---
1536 462 €6 898 €3 481 €29 563 €---
1637 191 €6 620 €3 203 €30 570 €---
1737 935 €6 333 €2 916 €31 602 €---
1838 693 €6 035 €2 618 €32 659 €---
1939 467 €5 726 €2 309 €33 741 €---
2040 257 €5 407 €1 990 €34 850 €---
2141 062 €5 076 €1 659 €35 986 €---
2241 883 €4 733 €1 316 €37 150 €---
2342 721 €4 377 €960 €38 343 €---
2443 575 €4 010 €593 €39 566 €---
2544 447 €3 629 €211 €40 818 €---
TOTAL885 106 €192 763 €94 337 €692 344 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 692 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 803 €+1 415 €+4 388 €
2+5 803 €+5 532 €+271 €
3+5 803 €+5 754 €+49 €
4+5 803 €+5 981 €-178 €
5+5 803 €+6 214 €-411 €
6+5 803 €+6 452 €-649 €
7+5 803 €+6 696 €-893 €
8+5 803 €+6 945 €-1 142 €
9+5 803 €+7 201 €-1 398 €
10+5 803 €+7 463 €-1 660 €
11+5 803 €+7 731 €-1 928 €
12+5 803 €+8 005 €-2 202 €
13+5 803 €+8 286 €-2 483 €
14+5 803 €+8 574 €-2 771 €
15+5 803 €+8 869 €-3 066 €
16+5 803 €+9 171 €-3 368 €
17+5 803 €+9 481 €-3 678 €
18+5 803 €+9 798 €-3 995 €
19+5 803 €+10 122 €-4 319 €
20+5 803 €+10 455 €-4 652 €
21+5 803 €+10 796 €-4 993 €
22+5 803 €+11 145 €-5 342 €
23+5 803 €+11 503 €-5 700 €
24+5 803 €+11 870 €-6 067 €
25+5 803 €+12 245 €-6 442 €
Total+145 075 €+207 703 €+-62 628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 176 jours
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