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Maison

VilleLargeasse (79)
Surface198m²
Coût Total220 970€
Loyer Annuel15 186€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 732,32 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 198 m², 7 pièces, 4 chambres, Orientation sud, 1516 m² de terrain, 1 garage

Fiche Id-VIZ180859 : Maison à la campagne. Maison d'environ 199 m2. Elle est compose d'une entrée donnant sur la salle à manger puis sur la gauche un grand salon puis sur la droite une grande cuisine aménagée. Un couloir donne sur une grande chambre, une buanderie avec le système de chauffage puis un escalier qui mène à l'étage. Celui donne sur un dégagement pour accéder aux 3 chambres et à la salle de bain. Il y a une dépendance et un garage et un beau jardin devant la maison ainsi qu'à l'arrière. Ce bien est à visiter sans tarder, - Mentions légales : Proposé à la vente à 145000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : - Classe-Energie D : 191 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2850 et 3910 Euros - Affaire suivie par Noemie SODOYER (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Chalon Sur Saone - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Largeasse
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79240
Coordonnées : 46.692551, -0.500911
Total : 220 970€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 64 370€
Valeur du bien : 209 370€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15186€/an
Fourchette totale : 998€ - 1604€/mois
Fourchette annuelle : 11979€ - 19250€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 568,63 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :310 589 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-165 589€ (-53.3%)
Marge achat-revente :89 619€ (28.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 100,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :81,02€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 181,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 123,39€
Coût de l'assurance :24 306,70€
Taxe foncière : 1 518,56€/an
Soit par mois : 126,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 265,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 370 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 920€
    Isolation des combles perdus: 198 m² × 40€/m² = 7920€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€/fenêtre = 27500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 560€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 40€/m² = 2560€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Largeasse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 186 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 970 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 972 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 388 €
Revenus locatifs : +15 186 €
Charges déductibles : -74 388 €
Résultat foncier Année 1 : -59 202 €(Déficit de 59 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 018 €/an
Revenus locatifs : +15 186 €
Charges déductibles : -10 018 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37802.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 186 €74 395 €7 534 €-59 210 €21 400 €37 810 €37 810 €
215 489 €9 826 €7 336 €5 663 €--32 147 €
315 799 €9 621 €7 130 €6 178 €--25 969 €
416 115 €9 408 €6 917 €6 707 €--19 261 €
516 437 €9 188 €6 697 €7 250 €--12 012 €
616 766 €8 959 €6 469 €7 807 €--4 205 €
717 101 €8 723 €6 233 €8 378 €---
817 443 €8 479 €5 988 €8 964 €---
917 792 €8 226 €5 735 €9 566 €---
1018 148 €7 964 €5 474 €10 184 €---
1118 511 €7 693 €5 203 €10 818 €---
1218 881 €7 413 €4 922 €11 468 €---
1319 259 €7 123 €4 632 €12 136 €---
1419 644 €6 822 €4 331 €12 822 €---
1520 037 €6 511 €4 020 €13 526 €---
1620 438 €6 189 €3 699 €14 248 €---
1720 847 €5 856 €3 365 €14 990 €---
1821 263 €5 511 €3 021 €15 752 €---
1921 689 €5 154 €2 664 €16 534 €---
2022 122 €4 785 €2 294 €17 337 €---
2122 565 €4 403 €1 912 €18 162 €---
2223 016 €4 007 €1 516 €19 009 €---
2323 477 €3 597 €1 106 €19 879 €---
2423 946 €3 173 €682 €20 773 €---
2524 425 €2 734 €243 €21 691 €---
TOTAL486 398 €235 764 €109 123 €250 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 186 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 189 €-6 420 €+9 609 €
2+3 189 €0 €+3 189 €
3+3 189 €0 €+3 189 €
4+3 189 €0 €+3 189 €
5+3 189 €0 €+3 189 €
6+3 189 €0 €+3 189 €
7+3 189 €+1 252 €+1 937 €
8+3 189 €+2 689 €+500 €
9+3 189 €+2 870 €+319 €
10+3 189 €+3 055 €+134 €
11+3 189 €+3 245 €-56 €
12+3 189 €+3 441 €-252 €
13+3 189 €+3 641 €-452 €
14+3 189 €+3 847 €-658 €
15+3 189 €+4 058 €-869 €
16+3 189 €+4 275 €-1 086 €
17+3 189 €+4 497 €-1 308 €
18+3 189 €+4 726 €-1 537 €
19+3 189 €+4 960 €-1 771 €
20+3 189 €+5 201 €-2 012 €
21+3 189 €+5 449 €-2 260 €
22+3 189 €+5 703 €-2 514 €
23+3 189 €+5 964 €-2 775 €
24+3 189 €+6 232 €-3 043 €
25+3 189 €+6 507 €-3 318 €
Total+79 725 €+75 190 €+4 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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