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Achat : Appartement (31100)

VilleToulouse (31)
Surface82m²
Coût Total208 060€
Loyer Annuel12 142€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 792,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, Toilettes séparées, Cave, Sans vis-à-vis, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Nous avons le plaisir de vous proposer en exclusivité ce spacieux appartement T5 traversant de 82 m² à deux pas du métro. Situé dans une résidence rénovée et isolée par l'extérieur, il est vendu libre de toute occupation et en très bon état. Il comprend: une entrée, un séjour, une cuisine aménagée, 4 chambres, une salle d'eau, des toilettes indépendantes, une loggia orientée sud et une cave. Lumineux, sans vis-à-vis, au calme et proche de toutes les commodités. Diagnostics en cours de réalisation. En copropriété de 252 lots (dont 126 appartements). Charges prévisionnelles annuelles de 2824€ (eau + chauffage inclus). Le syndicat des copropriétaires n'a aucune procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.563050, 1.400970
Total : 208 060€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 49 300€
Valeur du bien : 196 300€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1012€/mois
Loyer annuel estimé : 12142€/an
Fourchette totale : 792€ - 1292€/mois
Fourchette annuelle : 9506€ - 15510€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 451,8 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 048 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :+27 952€ (+23.5%)
Marge achat-revente :-89 012€ (-74.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 033,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :60,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 094,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 080,83€
Coût de l'assurance :18 205,25€
Taxe foncière : 1 214,24€/an
Soit par mois : 101,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 235,33€/mois
Soit par an : 2 824,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 011,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 431,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-419,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - meubles anciens et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et léger rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure minime, peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 300 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 012 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 142 €/an
Calcul : 1 012 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 060 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 214 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 824 €/an
Calcul : 235 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 113 €
Revenus locatifs : +12 142 €
Charges déductibles : -61 113 €
Résultat foncier Année 1 : -48 970 €(Déficit de 48 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 813 €/an
Revenus locatifs : +12 142 €
Charges déductibles : -11 813 €
Résultat foncier Années 2+ : 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27570.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 142 €61 119 €7 053 €-48 977 €21 400 €27 577 €27 577 €
212 385 €11 633 €6 866 €753 €--26 824 €
312 633 €11 440 €6 673 €1 193 €--25 631 €
412 886 €11 240 €6 474 €1 646 €--23 985 €
513 143 €11 033 €6 267 €2 110 €--21 875 €
613 406 €10 819 €6 053 €2 587 €--19 289 €
713 674 €10 598 €5 832 €3 076 €--16 212 €
813 948 €10 369 €5 603 €3 579 €--12 633 €
914 227 €10 132 €5 365 €4 095 €--8 539 €
1014 511 €9 887 €5 120 €4 625 €--3 914 €
1114 802 €9 633 €4 866 €5 169 €---
1215 098 €9 370 €4 604 €5 728 €---
1315 400 €9 098 €4 332 €6 301 €---
1415 708 €8 817 €4 050 €6 891 €---
1516 022 €8 526 €3 759 €7 496 €---
1616 342 €8 224 €3 458 €8 118 €---
1716 669 €7 913 €3 146 €8 756 €---
1817 002 €7 590 €2 824 €9 412 €---
1917 342 €7 256 €2 490 €10 086 €---
2017 689 €6 911 €2 144 €10 779 €---
2118 043 €6 553 €1 787 €11 490 €---
2218 404 €6 183 €1 417 €12 221 €---
2318 772 €5 800 €1 034 €12 972 €---
2419 147 €5 404 €637 €13 743 €---
2519 530 €4 994 €227 €14 536 €---
TOTAL388 926 €270 542 €102 081 €118 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 142 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 550 €-6 420 €+8 970 €
2+2 550 €0 €+2 550 €
3+2 550 €0 €+2 550 €
4+2 550 €0 €+2 550 €
5+2 550 €0 €+2 550 €
6+2 550 €0 €+2 550 €
7+2 550 €0 €+2 550 €
8+2 550 €0 €+2 550 €
9+2 550 €0 €+2 550 €
10+2 550 €0 €+2 550 €
11+2 550 €+376 €+2 174 €
12+2 550 €+1 718 €+832 €
13+2 550 €+1 890 €+660 €
14+2 550 €+2 067 €+483 €
15+2 550 €+2 249 €+301 €
16+2 550 €+2 435 €+115 €
17+2 550 €+2 627 €-77 €
18+2 550 €+2 824 €-274 €
19+2 550 €+3 026 €-476 €
20+2 550 €+3 234 €-684 €
21+2 550 €+3 447 €-897 €
22+2 550 €+3 666 €-1 116 €
23+2 550 €+3 892 €-1 342 €
24+2 550 €+4 123 €-1 573 €
25+2 550 €+4 361 €-1 811 €
Total+63 750 €+35 515 €+28 235 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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