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Appartement

Bien expiré
VilleRichelieu (37)
Surface61m²
Coût Total77 340€
Loyer Annuel7 094€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 901,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz individuel, Nombre d'égages : 2

IDEAL INVESTISSEMENT EN VENTE CHEZ CITYA PLANCHON IMMOBILIER, venez découvrir ce bel appartement de 61m² au premier étage. Il est situé dans un magnifique HOTEL PARTICULIER rénové. Le logement est loué pour le moment, et le montant du loyer est de 340€uros et 60€uros de charges. Idéal pour faire un investissement. Réf: 6249 - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Chinon-37500/134

Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.006413, 0.316478
Total : 77 340€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 17 940€
Valeur du bien : 72 940€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 11.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7094€/an
Fourchette totale : 494€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5927€ - 8490€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 409,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 814,68€
Coût de l'assurance :6 767,25€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 591,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 940 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine:240€
    Peinture cuisine: 6 m² × 40€/m² = 240€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 094 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 271 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 804 €
Revenus locatifs : +7 094 €
Charges déductibles : -22 804 €
Résultat foncier Année 1 : -15 710 €(Déficit de 15 710 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 010 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 864 €/an
Revenus locatifs : +7 094 €
Charges déductibles : -4 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5010.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 094 €22 806 €2 675 €-15 713 €10 700 €5 013 €5 013 €
27 235 €4 796 €2 605 €2 439 €--2 573 €
37 380 €4 723 €2 533 €2 657 €---
47 528 €4 648 €2 458 €2 879 €---
57 678 €4 570 €2 380 €3 108 €---
67 832 €4 490 €2 299 €3 342 €---
77 989 €4 406 €2 216 €3 582 €---
88 148 €4 320 €2 129 €3 828 €---
98 311 €4 230 €2 040 €4 081 €---
108 477 €4 138 €1 947 €4 340 €---
118 647 €4 042 €1 851 €4 605 €---
128 820 €3 942 €1 752 €4 878 €---
138 996 €3 839 €1 649 €5 157 €---
149 176 €3 733 €1 542 €5 444 €---
159 360 €3 622 €1 432 €5 737 €---
169 547 €3 508 €1 317 €6 039 €---
179 738 €3 390 €1 199 €6 348 €---
189 933 €3 267 €1 076 €6 666 €---
1910 131 €3 140 €949 €6 991 €---
2010 334 €3 009 €818 €7 325 €---
2110 541 €2 872 €682 €7 668 €---
2210 752 €2 731 €541 €8 020 €---
2310 967 €2 585 €395 €8 381 €---
2411 186 €2 434 €243 €8 752 €---
2511 410 €2 278 €87 €9 132 €---
TOTAL227 210 €111 522 €38 815 €115 688 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 490 €-3 210 €+4 700 €
2+1 490 €0 €+1 490 €
3+1 490 €+25 €+1 465 €
4+1 490 €+864 €+626 €
5+1 490 €+932 €+558 €
6+1 490 €+1 003 €+487 €
7+1 490 €+1 075 €+415 €
8+1 490 €+1 148 €+342 €
9+1 490 €+1 224 €+266 €
10+1 490 €+1 302 €+188 €
11+1 490 €+1 382 €+108 €
12+1 490 €+1 463 €+27 €
13+1 490 €+1 547 €-57 €
14+1 490 €+1 633 €-143 €
15+1 490 €+1 721 €-231 €
16+1 490 €+1 812 €-322 €
17+1 490 €+1 904 €-414 €
18+1 490 €+2 000 €-510 €
19+1 490 €+2 097 €-607 €
20+1 490 €+2 198 €-708 €
21+1 490 €+2 300 €-810 €
22+1 490 €+2 406 €-916 €
23+1 490 €+2 514 €-1 024 €
24+1 490 €+2 626 €-1 136 €
25+1 490 €+2 740 €-1 250 €
Total+37 250 €+34 706 €+2 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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