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Maison de bourg

VilleJosnes (41)
Surface147
Coût Total133 020
Loyer Annuel14 905
Rentabilité11.21%
Cashflow/mois+420
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 782,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg 147 m² – 4 chambres – Pompe à chaleur – Proche Beaugency À vendre, agréable maison de bourg de 147 m² habitables, située dans une commune calme à quelques minutes de Beaugency. Elle se compose de : ● Salon ● Séjour avec cuisine. ● 4 chambres à l’étage. ● Salle de bain. ● WC séparés à l’étage. ● Un second WC au rez-de-chaussée. ● Cave. ● Grenier. ● Cour commune. Les + : ● Chauffage par pompe à chaleur, économique et performant. ● Beaux volumes. ● Idéale pour une famille ou un investissement locatif. ● École, mairie, boulangerie et petits commerces à proximité. Maison offrant un fort potentiel dans un environnement paisible, tout en restant proche de Beaugency. Prix : 115000 Euros Pour plus de renseignements ou pour convenir d’une visite, contactez-nous par téléphone ou par message.

Ville : Josnes
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41370
Coordonnées : 47.796460, 1.524470
Total : 133 020
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 8 820
Valeur du bien : 123 820
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1242€/mois
Loyer annuel estimé : 14905€/an
Fourchette totale : 1026€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 12308€ - 18050€/an
Rentabilité brute :11.21%
Fourchette de rentabilité :9.25% - 13.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :973,16 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 055
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-28 055 (-19.6%)
Marge achat-revente :10 035€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,88€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 698,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 448,41
Coût de l'assurance :14 964,75
Taxe foncière : 1 490,51€/an
Soit par mois : 124,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 242,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :419,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de pompe à chaleur existant
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible sur photos - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 820(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 820
    Isolation toiture/combles: 147 m² × 60€/m² = 8820€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 905 €/an
Calcul : 1 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 020 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 491 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 176
Revenus locatifs : +14 905
Charges déductibles : -15 176
Résultat foncier Année 1 : -271(Déficit de 271 €)
Imputable sur revenu global : 271
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 356 €/an
Revenus locatifs : +14 905
Charges déductibles : -6 356
Résultat foncier Années 2+ : 8 549 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 90515 1804 271-275275 €--
215 2036 2454 1568 959---
315 5076 1254 0369 382---
415 8176 0023 9139 816---
516 1345 8743 78510 260---
616 4565 7423 65310 714---
716 7865 6063 51711 179---
817 1215 4663 37711 656---
917 4645 3203 23112 143---
1017 8135 1703 08112 643---
1118 1695 0152 92613 154---
1218 5334 8552 76613 677---
1318 9034 6902 60114 213---
1419 2814 5192 43014 762---
1519 6674 3432 25415 324---
1620 0604 1602 07115 900---
1720 4613 9721 88316 489---
1820 8713 7781 68917 093---
1921 2883 5771 48817 711---
2021 7143 3691 28018 345---
2122 1483 1551 06618 993---
2222 5912 93384419 658---
2323 0432 70561620 338---
2423 5042 46837921 035---
2523 9742 22413521 750---
TOTAL477 414122 49661 448354 919275Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 83
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 919
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 130-83+3 213
2+3 130+2 688+442
3+3 130+2 815+315
4+3 130+2 945+185
5+3 130+3 078+52
6+3 130+3 214-84
7+3 130+3 354-224
8+3 130+3 497-367
9+3 130+3 643-513
10+3 130+3 793-663
11+3 130+3 946-816
12+3 130+4 103-973
13+3 130+4 264-1 134
14+3 130+4 429-1 299
15+3 130+4 597-1 467
16+3 130+4 770-1 640
17+3 130+4 947-1 817
18+3 130+5 128-1 998
19+3 130+5 313-2 183
20+3 130+5 503-2 373
21+3 130+5 698-2 568
22+3 130+5 897-2 767
23+3 130+6 101-2 971
24+3 130+6 311-3 181
25+3 130+6 525-3 395
Total+78 250+106 476+-28 226
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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