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Maison 7 pièces 300 m²

VilleVieillevigne (44)
Surface300
Coût Total308 840
Loyer Annuel32 369
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+795
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 560 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 675,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 300 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL SEVRE & VIGNES NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - VIEILLEVIGNE (44116)


Située dans le bourg de Vieillevigne, vaste maison ancienne édifiée sur 2 niveaux comprenant : Au RDC : entrée, dégagement, cuisine aménagée avec espace repas ouvert sur séjour, salon, salle à manger, bureau, salle d'eau, WC, cellier et chaufferie. A l'étage : dégagement, quatre chambres, salle d'eau avec WC, salle de bains avec WC. En extérieur : terrasse, atelier, cour, préau et garage. Le tout sur terrain de 279 m² avec puits. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL SEVRE & VIGNES NOTAIRES - Notaires au Pallet - N° SIRET : 31860862700044


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Surface : 300 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/12/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 € et 6 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vieillevigne
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44116
Coordonnées : 46.971535, -1.432484
Total : 308 840
Prix d'acquisition : 202 560
Travaux : 90 075
Valeur du bien : 292 635
Frais de notaire : 16 205
Coût estimé : 16 205
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 2697€/mois
Loyer annuel estimé : 32369€/an
Fourchette totale : 2113€ - 3443€/mois
Fourchette annuelle : 25360€ - 41315€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.21% - 13.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 061,86 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :618 558
Prix d'achat :202 560
Décote à l'achat :-415 998 (-67.3%)
Marge achat-revente :309 718€ (50.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 542,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :90,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 632,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 004,53
Coût de l'assurance :27 023,50
Taxe foncière : 3 236,92€/an
Soit par mois : 269,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 697,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 902,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :794,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 300 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct mais daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 075(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:18 000
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 975
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 675€/fenêtre = 24975€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 112.5€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:1 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Salle à manger:600
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vieillevigne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 475✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 369 €/an
Calcul : 2 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 840 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 081 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 075
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 005
Revenus locatifs : +32 369
Charges déductibles : -105 005
Résultat foncier Année 1 : -72 636(Déficit de 72 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 236
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 930 €/an
Revenus locatifs : +32 369
Charges déductibles : -14 930
Résultat foncier Années 2+ : 17 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51236.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 202 560
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 664(65% de 202 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 788 €/an
Calcul : 131 664 € × 3,636% = 4 788
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 369105 01510 623-72 64621 400 €51 246 €51 246 €
233 01714 66110 34418 355--32 891 €
333 67714 37210 05519 304--13 586 €
434 35014 0739 75520 277---
535 03813 7649 44621 274---
635 73813 4439 12522 295---
736 45313 1118 79323 342---
837 18212 7678 44924 415---
937 92612 4118 09425 514---
1038 68412 0437 72526 641---
1139 45811 6617 34427 796---
1240 24711 2666 94928 981---
1341 05210 8586 54030 194---
1441 87310 4346 11631 439---
1542 7119 9965 67832 715---
1643 5659 5425 22434 023---
1744 4369 0724 75435 364---
1845 3258 5854 26836 739---
1946 2318 0823 76438 150---
2047 1567 5603 24239 596---
2148 0997 0202 70241 079---
2249 0616 4612 14342 600---
2350 0425 8821 56444 160---
2451 0435 28396545 760---
2552 0644 66234447 402---
TOTAL1 036 796352 026154 005684 77021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 684 770
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 798-6 420+13 218
2+6 7980+6 798
3+6 7980+6 798
4+6 798+2 007+4 791
5+6 798+6 382+416
6+6 798+6 689+109
7+6 798+7 003-205
8+6 798+7 324-526
9+6 798+7 654-856
10+6 798+7 992-1 194
11+6 798+8 339-1 541
12+6 798+8 694-1 896
13+6 798+9 058-2 260
14+6 798+9 432-2 634
15+6 798+9 814-3 016
16+6 798+10 207-3 409
17+6 798+10 609-3 811
18+6 798+11 022-4 224
19+6 798+11 445-4 647
20+6 798+11 879-5 081
21+6 798+12 324-5 526
22+6 798+12 780-5 982
23+6 798+13 248-6 450
24+6 798+13 728-6 930
25+6 798+14 221-7 423
Total+169 950+205 431+-35 481
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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