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Maison 7 pièces 300 m²

Bien expiré
VilleVieillevigne (44)
Surface300m²
Coût Total308 840€
Loyer Annuel32 369€
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+795€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 560 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 675,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 300 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL SEVRE & VIGNES NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - VIEILLEVIGNE (44116)


Située dans le bourg de Vieillevigne, vaste maison ancienne édifiée sur 2 niveaux comprenant : Au RDC : entrée, dégagement, cuisine aménagée avec espace repas ouvert sur séjour, salon, salle à manger, bureau, salle d'eau, WC, cellier et chaufferie. A l'étage : dégagement, quatre chambres, salle d'eau avec WC, salle de bains avec WC. En extérieur : terrasse, atelier, cour, préau et garage. Le tout sur terrain de 279 m² avec puits. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL SEVRE & VIGNES NOTAIRES - Notaires au Pallet - N° SIRET : 31860862700044


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Surface : 300 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/12/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 € et 6 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vieillevigne
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44116
Coordonnées : 46.971535, -1.432484
Total : 308 840€
Prix d'acquisition : 202 560€
Travaux : 90 075€
Valeur du bien : 292 635€
Frais de notaire : 16 205€
Coût estimé : 16 205€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 2697€/mois
Loyer annuel estimé : 32369€/an
Fourchette totale : 2113€ - 3443€/mois
Fourchette annuelle : 25360€ - 41315€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.21% - 13.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 061,86 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :618 558 €
Prix d'achat :202 560 €
Décote à l'achat :-415 998€ (-67.3%)
Marge achat-revente :309 718€ (50.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 542,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :90,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 632,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 004,53€
Coût de l'assurance :27 023,50€
Taxe foncière : 3 236,92€/an
Soit par mois : 269,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 697,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 902,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :794,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 300 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct mais daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 075 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:18 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 975€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 675€/fenêtre = 24975€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 112.5€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Salle à manger:600€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vieillevigne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 475€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 369 €/an
Calcul : 2 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 081 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 075 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 005 €
Revenus locatifs : +32 369 €
Charges déductibles : -105 005 €
Résultat foncier Année 1 : -72 636 €(Déficit de 72 636 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 930 €/an
Revenus locatifs : +32 369 €
Charges déductibles : -14 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51236.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 202 560 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 664 €(65% de 202 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 788 €/an
Calcul : 131 664 € × 3,636% = 4 788 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 369 €105 015 €10 623 €-72 646 €21 400 €51 246 €51 246 €
233 017 €14 661 €10 344 €18 355 €--32 891 €
333 677 €14 372 €10 055 €19 304 €--13 586 €
434 350 €14 073 €9 755 €20 277 €---
535 038 €13 764 €9 446 €21 274 €---
635 738 €13 443 €9 125 €22 295 €---
736 453 €13 111 €8 793 €23 342 €---
837 182 €12 767 €8 449 €24 415 €---
937 926 €12 411 €8 094 €25 514 €---
1038 684 €12 043 €7 725 €26 641 €---
1139 458 €11 661 €7 344 €27 796 €---
1240 247 €11 266 €6 949 €28 981 €---
1341 052 €10 858 €6 540 €30 194 €---
1441 873 €10 434 €6 116 €31 439 €---
1542 711 €9 996 €5 678 €32 715 €---
1643 565 €9 542 €5 224 €34 023 €---
1744 436 €9 072 €4 754 €35 364 €---
1845 325 €8 585 €4 268 €36 739 €---
1946 231 €8 082 €3 764 €38 150 €---
2047 156 €7 560 €3 242 €39 596 €---
2148 099 €7 020 €2 702 €41 079 €---
2249 061 €6 461 €2 143 €42 600 €---
2350 042 €5 882 €1 564 €44 160 €---
2451 043 €5 283 €965 €45 760 €---
2552 064 €4 662 €344 €47 402 €---
TOTAL1 036 796 €352 026 €154 005 €684 770 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 684 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 798 €-6 420 €+13 218 €
2+6 798 €0 €+6 798 €
3+6 798 €0 €+6 798 €
4+6 798 €+2 007 €+4 791 €
5+6 798 €+6 382 €+416 €
6+6 798 €+6 689 €+109 €
7+6 798 €+7 003 €-205 €
8+6 798 €+7 324 €-526 €
9+6 798 €+7 654 €-856 €
10+6 798 €+7 992 €-1 194 €
11+6 798 €+8 339 €-1 541 €
12+6 798 €+8 694 €-1 896 €
13+6 798 €+9 058 €-2 260 €
14+6 798 €+9 432 €-2 634 €
15+6 798 €+9 814 €-3 016 €
16+6 798 €+10 207 €-3 409 €
17+6 798 €+10 609 €-3 811 €
18+6 798 €+11 022 €-4 224 €
19+6 798 €+11 445 €-4 647 €
20+6 798 €+11 879 €-5 081 €
21+6 798 €+12 324 €-5 526 €
22+6 798 €+12 780 €-5 982 €
23+6 798 €+13 248 €-6 450 €
24+6 798 €+13 728 €-6 930 €
25+6 798 €+14 221 €-7 423 €
Total+169 950 €+205 431 €+-35 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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