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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface100.3m²
Coût Total194 560€
Loyer Annuel13 166€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 100.3 m²
Prix au m² : 1 316,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

Appartement à Vendre à Évreux (27000) en Eure (27)

Cet appartement d'une superficie habitable de 100.27 m² se situe au c?ur d'Évreux, à proximité de la gare et du jardin public.

Situé au troisième étage avec ascenseur, il est composé d'une entrée, une cuisine aménagée, un grand séjour de 31m² avec balcon, trois chambres, salle d'eau et wc.

Un très grand garage/cave en rez-de-chaussée permet le stationnement de deux véhicules. Chauffage individuel au gaz de ville. DPE C et GES C

Le prix de vente de cet appartement est fixé à 157 500 euros.

Pour plus d'informations concernant cet appartement à vendre à Évreux, contactez notre office notarial.

132 000 euros. 125 714 euros + Honoraires de négo. : 6 286 euros (soit 5,00% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.021884, 1.150191
Total : 194 560€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 184 000€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.3m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1097€/mois
Loyer annuel estimé : 13166€/an
Fourchette totale : 903€ - 1333€/mois
Fourchette annuelle : 10834€ - 16000€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 858,46 €/m²
Basé sur :413 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 404 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-54 404€ (-29.2%)
Marge achat-revente :-8 156€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 643,97€
Coût de l'assurance :17 024,00€
Taxe foncière : 1 316,63€/an
Soit par mois : 109,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 097,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville existant
Quantité: 1 système pour 100.3 m²
Raison: DPE C - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine anciens et de l'électroménager daté
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des équipements vieillissants dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais vieillissants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du papier peint usé et mise à jour du revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitent une rénovation complète
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 100.3 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen pour une pompe à chaleur air-eau avec installation incluse, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (prix moyen incluant équipements, plomberie et main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (prix moyen pour peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (prix moyen pour peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:10 000€
    Mise aux normes électricité: 100.3 m² × 100€/m² = 10000€ (prix moyen pour vérification et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 166 €/an
Calcul : 1 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 560 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 722 €
Revenus locatifs : +13 166 €
Charges déductibles : -60 722 €
Résultat foncier Année 1 : -47 556 €(Déficit de 47 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 722 €/an
Revenus locatifs : +13 166 €
Charges déductibles : -8 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26155.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 166 €60 728 €6 731 €-47 562 €21 400 €26 162 €26 162 €
213 430 €8 552 €6 554 €4 878 €--21 284 €
313 698 €8 369 €6 372 €5 329 €--15 955 €
413 972 €8 180 €6 183 €5 792 €--10 163 €
514 252 €7 984 €5 987 €6 267 €--3 896 €
614 537 €7 782 €5 784 €6 755 €---
714 827 €7 572 €5 574 €7 256 €---
815 124 €7 354 €5 357 €7 770 €---
915 426 €7 129 €5 131 €8 297 €---
1015 735 €6 896 €4 898 €8 839 €---
1116 050 €6 654 €4 657 €9 395 €---
1216 371 €6 404 €4 407 €9 967 €---
1316 698 €6 145 €4 148 €10 553 €---
1417 032 €5 877 €3 879 €11 155 €---
1517 373 €5 599 €3 602 €11 773 €---
1617 720 €5 312 €3 314 €12 409 €---
1718 074 €5 014 €3 016 €13 061 €---
1818 436 €4 705 €2 708 €13 731 €---
1918 805 €4 386 €2 388 €14 419 €---
2019 181 €4 055 €2 058 €15 126 €---
2119 564 €3 713 €1 715 €15 852 €---
2219 956 €3 358 €1 360 €16 598 €---
2320 355 €2 991 €993 €17 364 €---
2420 762 €2 610 €613 €18 152 €---
2521 177 €2 216 €219 €18 961 €---
TOTAL421 719 €199 584 €97 644 €222 136 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 765 €-6 420 €+9 185 €
2+2 765 €0 €+2 765 €
3+2 765 €0 €+2 765 €
4+2 765 €0 €+2 765 €
5+2 765 €0 €+2 765 €
6+2 765 €+858 €+1 907 €
7+2 765 €+2 177 €+588 €
8+2 765 €+2 331 €+434 €
9+2 765 €+2 489 €+276 €
10+2 765 €+2 652 €+113 €
11+2 765 €+2 819 €-54 €
12+2 765 €+2 990 €-225 €
13+2 765 €+3 166 €-401 €
14+2 765 €+3 347 €-582 €
15+2 765 €+3 532 €-767 €
16+2 765 €+3 723 €-958 €
17+2 765 €+3 918 €-1 153 €
18+2 765 €+4 119 €-1 354 €
19+2 765 €+4 326 €-1 561 €
20+2 765 €+4 538 €-1 773 €
21+2 765 €+4 756 €-1 991 €
22+2 765 €+4 979 €-2 214 €
23+2 765 €+5 209 €-2 444 €
24+2 765 €+5 446 €-2 681 €
25+2 765 €+5 688 €-2 923 €
Total+69 125 €+66 641 €+2 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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