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Maison de ville 3 pièces 93 m²

Bien expiré
VillePontlevoy (41)
Surface93m²
Coût Total148 691€
Loyer Annuel9 094€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 019 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 957,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 3 pièces principales

Beau potentiel pour cette charmante maison de bourg à rénover, idéalement située à proximité des commerces, écoles et transports. Elle offre une entrée, un séjour lumineux pouvant accueillir un poêle, une cuisine aménagée, 3 chambres avec parquet massif vitrifié, une salle d'eau et 2 WC. Une belle opportunité à personnaliser ! Honoraires à charge acquéreur : 9.9%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 190-4038 Date de réalisation du diagnostic : 24/06/2025 Prix hors honoraires : 81 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 020 € et 5 470 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Pontlevoy
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41400
Coordonnées : 47.391770, 1.252683
Total : 148 691€
Prix d'acquisition : 89 019€
Travaux : 52 550€
Valeur du bien : 141 569€
Frais de notaire : 7 122€
Coût estimé : 7 122€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9094€/an
Fourchette totale : 607€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 7284€ - 11353€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 900 €
Prix d'achat :89 019 €
Décote à l'achat :-31 881€ (-26.4%)
Marge achat-revente :-27 791€ (-23.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 691€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 342,01€
Coût de l'assurance :13 010,46€
Taxe foncière : 909,35€/an
Soit par mois : 75,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 93 m²
Raison: Normes plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 550 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Second œuvre général - Plomberie:3 720€
    Plomberie générale: 93 m² × 40€/m² = 3720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 094 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 691 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 163 €
Revenus locatifs : +9 094 €
Charges déductibles : -59 163 €
Résultat foncier Année 1 : -50 070 €(Déficit de 50 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 613 €/an
Revenus locatifs : +9 094 €
Charges déductibles : -6 613 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28669.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 019 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 862 €(65% de 89 019 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 862 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 094 €59 168 €5 188 €-50 074 €21 400 €28 674 €28 674 €
29 275 €6 483 €5 053 €2 793 €--25 882 €
39 461 €6 342 €4 913 €3 119 €--22 763 €
49 650 €6 197 €4 767 €3 453 €--19 310 €
59 843 €6 047 €4 617 €3 797 €--15 513 €
610 040 €5 891 €4 461 €4 149 €--11 364 €
710 241 €5 729 €4 299 €4 512 €--6 853 €
810 446 €5 562 €4 132 €4 884 €--1 969 €
910 655 €5 389 €3 959 €5 266 €---
1010 868 €5 209 €3 780 €5 658 €---
1111 085 €5 023 €3 594 €6 062 €---
1211 307 €4 831 €3 401 €6 476 €---
1311 533 €4 631 €3 202 €6 901 €---
1411 763 €4 425 €2 995 €7 339 €---
1511 999 €4 211 €2 781 €7 788 €---
1612 239 €3 989 €2 559 €8 250 €---
1712 483 €3 759 €2 329 €8 724 €---
1812 733 €3 521 €2 091 €9 212 €---
1912 988 €3 275 €1 845 €9 713 €---
2013 248 €3 019 €1 590 €10 228 €---
2113 512 €2 755 €1 325 €10 757 €---
2213 783 €2 481 €1 051 €11 302 €---
2314 058 €2 197 €768 €11 861 €---
2414 340 €1 903 €474 €12 436 €---
2514 626 €1 599 €169 €13 028 €---
TOTAL291 268 €163 636 €75 342 €127 632 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 910 €-6 420 €+8 330 €
2+1 910 €0 €+1 910 €
3+1 910 €0 €+1 910 €
4+1 910 €0 €+1 910 €
5+1 910 €0 €+1 910 €
6+1 910 €0 €+1 910 €
7+1 910 €0 €+1 910 €
8+1 910 €0 €+1 910 €
9+1 910 €+989 €+921 €
10+1 910 €+1 697 €+213 €
11+1 910 €+1 818 €+92 €
12+1 910 €+1 943 €-33 €
13+1 910 €+2 070 €-160 €
14+1 910 €+2 202 €-292 €
15+1 910 €+2 336 €-426 €
16+1 910 €+2 475 €-565 €
17+1 910 €+2 617 €-707 €
18+1 910 €+2 764 €-854 €
19+1 910 €+2 914 €-1 004 €
20+1 910 €+3 068 €-1 158 €
21+1 910 €+3 227 €-1 317 €
22+1 910 €+3 391 €-1 481 €
23+1 910 €+3 558 €-1 648 €
24+1 910 €+3 731 €-1 821 €
25+1 910 €+3 908 €-1 998 €
Total+47 750 €+38 290 €+9 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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