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Appartement à vendre

VilleAmiens (80)
Surface44m²
Coût Total126 728€
Loyer Annuel8 251€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 76 600 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 740,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

CLESENCE VEND à AMIENS (80000), un appartement T2 de 44,62 m² au 5ème étage. Réf. 1.2982.001.002.0055 Lot n° 55.

Idéalement situé à proximité du centre-ville d'Amiens, découvrez votre futur chez vous, proche des commerces, établissements scolaires et de plusieurs lignes de bus.

Bel appartement 2 pièces comprenant hall, séjour, cuisine, 1 chambre, salle de bains avec wc,

Idéal premier achat !

Atouts principaux : Vendu avec emplacement de parking Proximité du centre-ville Pas de frais d'agence

Prix : 76600 € - Honoraires A charge vendeur - Place en sous-sol. Prix stationnement inclus.

Classe énergie E 320KWh/m².an - Classe climat D 38kgCO2/m².an. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage habituel : 915 €. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Copropriété de 147 lots. Procédure en cours : Non. Charges de copropriété estimées à 2160€/an.

Sous réserve de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Visite sur rendez-vous. Remise des offres d'achat par e-mail, au plus tard 1 mois à compter du 11/09/2026

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.897311, 2.295270
Total : 126 728€
Prix d'acquisition : 76 600€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 120 600€
Frais de notaire : 6 128€
Coût estimé : 6 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 15.63€/m²/mois
Fourchette : 12.98€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8251€/an
Fourchette totale : 571€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6851€ - 9937€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,67 €/m²
Basé sur :378 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 333 €
Prix d'achat :76 600 €
Décote à l'achat :-40 733€ (-34.7%)
Marge achat-revente :-9 395€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 728€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :36,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 666,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 176,77€
Coût de l'assurance :11 088,70€
Taxe foncière : 825,13€/an
Soit par mois : 68,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 687,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et réparations des murs
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(1 000 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1400€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon (peinture): 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 251 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 728 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 825 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 720 €
Revenus locatifs : +8 251 €
Charges déductibles : -51 720 €
Résultat foncier Année 1 : -43 469 €(Déficit de 43 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 720 €/an
Revenus locatifs : +8 251 €
Charges déductibles : -7 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 531 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22069.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 790 €(65% de 76 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 811 €/an
Calcul : 49 790 € × 3,636% = 1 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 251 €51 725 €4 296 €-43 473 €21 400 €22 073 €22 073 €
28 416 €7 611 €4 182 €805 €--21 268 €
38 585 €7 493 €4 065 €1 091 €--20 177 €
48 756 €7 372 €3 943 €1 385 €--18 792 €
58 931 €7 246 €3 817 €1 686 €--17 106 €
69 110 €7 115 €3 687 €1 995 €--15 112 €
79 292 €6 981 €3 552 €2 312 €--12 800 €
89 478 €6 841 €3 412 €2 637 €--10 163 €
99 668 €6 697 €3 268 €2 971 €--7 192 €
109 861 €6 547 €3 119 €3 314 €--3 879 €
1110 058 €6 393 €2 964 €3 666 €--213 €
1210 259 €6 233 €2 804 €4 027 €---
1310 465 €6 067 €2 638 €4 397 €---
1410 674 €5 896 €2 467 €4 778 €---
1510 887 €5 718 €2 290 €5 169 €---
1611 105 €5 535 €2 106 €5 570 €---
1711 327 €5 345 €1 916 €5 982 €---
1811 554 €5 149 €1 720 €6 405 €---
1911 785 €4 945 €1 516 €6 840 €---
2012 021 €4 735 €1 306 €7 286 €---
2112 261 €4 517 €1 088 €7 744 €---
2212 506 €4 292 €863 €8 215 €---
2312 756 €4 058 €630 €8 698 €---
2413 011 €3 817 €388 €9 194 €---
2513 272 €3 567 €139 €9 704 €---
TOTAL264 290 €191 894 €62 177 €72 397 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 733 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 733 €-6 420 €+8 153 €
2+1 733 €0 €+1 733 €
3+1 733 €0 €+1 733 €
4+1 733 €0 €+1 733 €
5+1 733 €0 €+1 733 €
6+1 733 €0 €+1 733 €
7+1 733 €0 €+1 733 €
8+1 733 €0 €+1 733 €
9+1 733 €0 €+1 733 €
10+1 733 €0 €+1 733 €
11+1 733 €0 €+1 733 €
12+1 733 €+1 208 €+525 €
13+1 733 €+1 319 €+414 €
14+1 733 €+1 433 €+300 €
15+1 733 €+1 551 €+182 €
16+1 733 €+1 671 €+62 €
17+1 733 €+1 795 €-62 €
18+1 733 €+1 922 €-189 €
19+1 733 €+2 052 €-319 €
20+1 733 €+2 186 €-453 €
21+1 733 €+2 323 €-590 €
22+1 733 €+2 464 €-731 €
23+1 733 €+2 609 €-876 €
24+1 733 €+2 758 €-1 025 €
25+1 733 €+2 911 €-1 178 €
Total+43 325 €+21 783 €+21 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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