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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLande-Chasles (49)
Surface105.1m²
Coût Total143 626€
Loyer Annuel9 730€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 105.1 m²
Prix au m² : 799,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

Maison de village à rafraîchir située dans la commune de Clefs Val d'Anjou avec de beaux volumes comprenant un grand hall d'entrée, un salon, un séjour, une cuisine avec accès sur le jardin, une chambre, une salle d'eau et WC. A l'étage un dégagement, une chambre, un bureau et un cabinet de toilette. A l'extérieur diverses petites dépendances (cave, atelier, cabanon de jardin). Grenier aménageable sur une partie. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lande-Chasles
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49150
Coordonnées : 47.457517, -0.074689
Total : 143 626€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 52 906€
Valeur du bien : 136 906€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105.1m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9730€/an
Fourchette totale : 621€ - 1059€/mois
Fourchette annuelle : 7451€ - 12708€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,12 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :124 871 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-40 871€ (-32.7%)
Marge achat-revente :-18 755€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 626€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 753,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 777,74€
Coût de l'assurance :12 567,27€
Taxe foncière : 973,05€/an
Soit par mois : 81,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 810,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105.1 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105.1 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 906 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 806€
    Isolation combles: 105.1 m² × 60€/m² = 6306€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 800€, Électricité: 700€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lande-Chasles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 206€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 730 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 626 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 973 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 906 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 203 €
Revenus locatifs : +9 730 €
Charges déductibles : -59 203 €
Résultat foncier Année 1 : -49 472 €(Déficit de 49 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 297 €/an
Revenus locatifs : +9 730 €
Charges déductibles : -6 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28072.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 730 €59 208 €4 826 €-49 477 €21 400 €28 077 €28 077 €
29 925 €6 173 €4 698 €3 752 €--24 325 €
310 124 €6 041 €4 565 €4 083 €--20 243 €
410 326 €5 904 €4 428 €4 422 €--15 820 €
510 533 €5 762 €4 286 €4 771 €--11 050 €
610 743 €5 615 €4 139 €5 128 €--5 921 €
710 958 €5 463 €3 987 €5 495 €--427 €
811 177 €5 306 €3 830 €5 871 €---
911 401 €5 144 €3 668 €6 257 €---
1011 629 €4 976 €3 500 €6 653 €---
1111 861 €4 802 €3 326 €7 060 €---
1212 099 €4 622 €3 146 €7 477 €---
1312 341 €4 435 €2 960 €7 905 €---
1412 587 €4 243 €2 767 €8 345 €---
1512 839 €4 044 €2 568 €8 795 €---
1613 096 €3 838 €2 362 €9 258 €---
1713 358 €3 624 €2 149 €9 734 €---
1813 625 €3 404 €1 928 €10 221 €---
1913 898 €3 176 €1 700 €10 722 €---
2014 175 €2 939 €1 464 €11 236 €---
2114 459 €2 695 €1 219 €11 764 €---
2214 748 €2 443 €967 €12 306 €---
2315 043 €2 181 €705 €12 862 €---
2415 344 €1 911 €435 €13 433 €---
2515 651 €1 631 €155 €14 020 €---
TOTAL311 670 €159 577 €69 778 €152 093 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 043 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 043 €-6 420 €+8 463 €
2+2 043 €0 €+2 043 €
3+2 043 €0 €+2 043 €
4+2 043 €0 €+2 043 €
5+2 043 €0 €+2 043 €
6+2 043 €0 €+2 043 €
7+2 043 €0 €+2 043 €
8+2 043 €+1 633 €+410 €
9+2 043 €+1 877 €+166 €
10+2 043 €+1 996 €+47 €
11+2 043 €+2 118 €-75 €
12+2 043 €+2 243 €-200 €
13+2 043 €+2 372 €-329 €
14+2 043 €+2 503 €-460 €
15+2 043 €+2 639 €-596 €
16+2 043 €+2 778 €-735 €
17+2 043 €+2 920 €-877 €
18+2 043 €+3 066 €-1 023 €
19+2 043 €+3 217 €-1 174 €
20+2 043 €+3 371 €-1 328 €
21+2 043 €+3 529 €-1 486 €
22+2 043 €+3 692 €-1 649 €
23+2 043 €+3 859 €-1 816 €
24+2 043 €+4 030 €-1 987 €
25+2 043 €+4 206 €-2 163 €
Total+51 075 €+45 628 €+5 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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