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Maison Louvemont 3 pièce(s) 82 m2

Bien expiré
VilleLouvemont (52)
Surface82m²
Coût Total110 632€
Loyer Annuel7 072€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 400 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 797,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 3 pièces, 1 chambre, Orientation sud, 583 m² de terrain, Orientation est, 1 salle de douche

Située dans le village de Louvemont, cette maison forestière offre un beau potentiel pour un projet de rénovation. Elle comprend une entrée, un salon, un séjour, une cuisine, un bureau, ainsi qu'une salle d'eau et un WC. À l'étage, une mezzanine mène à une chambre et à un grenier. Un sous-sol, une dépendance et un terrain complètent l'ensemble, offrant des espaces supplémentaires appréciables pour du stockage ou des aménagements futurs. Un bien idéal pour créer un intérieur à votre image dans un environnement calme.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Sophie THOMAS Directrice d'agence

honoraires charge vendeur (9.00 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Louvemont
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52130
Coordonnées : 48.551807, 4.913716
Total : 110 632€
Prix d'acquisition : 65 400€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 105 400€
Frais de notaire : 5 232€
Coût estimé : 5 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7072€/an
Fourchette totale : 464€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5570€ - 8979€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 552,12 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 273 €
Prix d'achat :65 400 €
Décote à l'achat :-61 873€ (-48.6%)
Marge achat-revente :16 641€ (13.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 057,44€
Coût de l'assurance :9 680,30€
Taxe foncière : 707,18€/an
Soit par mois : 58,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 589,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 410 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (82 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 100€
    Isolation combles: 82 m² × 50€/m² = 4100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Rénovation chambre: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Autres pièces:200€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louvemont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 072 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 632 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 951 €
Revenus locatifs : +7 072 €
Charges déductibles : -44 951 €
Résultat foncier Année 1 : -37 879 €(Déficit de 37 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 951 €/an
Revenus locatifs : +7 072 €
Charges déductibles : -4 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 121 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16479.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510 €(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 072 €44 955 €3 860 €-37 883 €21 400 €16 483 €16 483 €
27 213 €4 854 €3 759 €2 359 €--14 123 €
37 357 €4 750 €3 655 €2 608 €--11 516 €
47 505 €4 641 €3 547 €2 863 €--8 652 €
57 655 €4 529 €3 435 €3 125 €--5 527 €
67 808 €4 414 €3 319 €3 394 €--2 133 €
77 964 €4 293 €3 199 €3 671 €---
88 123 €4 169 €3 075 €3 954 €---
98 286 €4 040 €2 946 €4 246 €---
108 451 €3 906 €2 812 €4 545 €---
118 620 €3 768 €2 674 €4 852 €---
128 793 €3 625 €2 531 €5 168 €---
138 969 €3 476 €2 382 €5 492 €---
149 148 €3 323 €2 228 €5 825 €---
159 331 €3 163 €2 069 €6 168 €---
169 518 €2 998 €1 904 €6 519 €---
179 708 €2 828 €1 733 €6 880 €---
189 902 €2 651 €1 556 €7 252 €---
1910 100 €2 467 €1 373 €7 633 €---
2010 302 €2 277 €1 183 €8 025 €---
2110 508 €2 080 €986 €8 428 €---
2210 718 €1 877 €782 €8 842 €---
2310 933 €1 665 €571 €9 267 €---
2411 151 €1 447 €352 €9 705 €---
2511 374 €1 220 €126 €10 154 €---
TOTAL226 510 €123 417 €56 057 €103 093 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 485 €-6 420 €+7 905 €
2+1 485 €0 €+1 485 €
3+1 485 €0 €+1 485 €
4+1 485 €0 €+1 485 €
5+1 485 €0 €+1 485 €
6+1 485 €0 €+1 485 €
7+1 485 €+461 €+1 024 €
8+1 485 €+1 186 €+299 €
9+1 485 €+1 274 €+211 €
10+1 485 €+1 363 €+122 €
11+1 485 €+1 456 €+29 €
12+1 485 €+1 550 €-65 €
13+1 485 €+1 648 €-163 €
14+1 485 €+1 748 €-263 €
15+1 485 €+1 850 €-365 €
16+1 485 €+1 956 €-471 €
17+1 485 €+2 064 €-579 €
18+1 485 €+2 175 €-690 €
19+1 485 €+2 290 €-805 €
20+1 485 €+2 408 €-923 €
21+1 485 €+2 528 €-1 043 €
22+1 485 €+2 653 €-1 168 €
23+1 485 €+2 780 €-1 295 €
24+1 485 €+2 911 €-1 426 €
25+1 485 €+3 046 €-1 561 €
Total+37 125 €+30 928 €+6 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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