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Détails du bien

VilleMoissac (82)
Surface103m²
Coût Total136 660€
Loyer Annuel10 481€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 844,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon

Immeuble de rapport - Centre-ville de Moissac

Situé en plein coeur de Moissac, cet immeuble ancien plein de caractère représente une belle opportunité pour un projet d'investissement locatif.

L'immeuble est déjà divisé en 3 logements avec 3 compteurs électriques individuels :

Rez-de-chaussée : studio

1er étage : T2 avec balcon

Dernier étage : duplex avec deux balcons

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir afin de révéler tout le potentiel de l'ensemble.

Critères complémentaires :

Emplacement central

Parking gratuit à proximité immédiate

Cachet de l'ancien

Bâtiment situé à proximité de l'abbatiale

Menuiseries en simple vitrage

Compteurs électriques déjà séparés

Un bien idéal pour les investisseurs souhaitant développer un patrimoine locatif dans un secteur recherché du centre-ville. L'immeuble est vide de tout locataire.

À visiter rapidement.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.107562, 1.087334
Total : 136 660€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 129 700€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10481€/an
Fourchette totale : 704€ - 1084€/mois
Fourchette annuelle : 8447€ - 13003€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 212,41 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 878 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-37 878€ (-30.3%)
Marge achat-revente :-11 782€ (-9.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,00€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 723,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 146,16€
Coût de l'assurance :12 299,40€
Taxe foncière : 1 048,06€/an
Soit par mois : 87,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 873,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouvelle peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec nouvelle peinture
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:400€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 481 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 660 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 936 €
Revenus locatifs : +10 481 €
Charges déductibles : -48 936 €
Résultat foncier Année 1 : -38 455 €(Déficit de 38 455 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 236 €/an
Revenus locatifs : +10 481 €
Charges déductibles : -6 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 245 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17055.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 481 €48 940 €4 700 €-38 460 €21 400 €17 060 €17 060 €
210 690 €6 117 €4 577 €4 573 €--12 487 €
310 904 €5 989 €4 449 €4 915 €--7 572 €
411 122 €5 857 €4 317 €5 265 €--2 306 €
511 345 €5 720 €4 180 €5 625 €---
611 571 €5 578 €4 038 €5 994 €---
711 803 €5 431 €3 891 €6 372 €---
812 039 €5 279 €3 739 €6 760 €---
912 280 €5 121 €3 581 €7 158 €---
1012 525 €4 958 €3 418 €7 567 €---
1112 776 €4 790 €3 250 €7 986 €---
1213 031 €4 615 €3 075 €8 417 €---
1313 292 €4 434 €2 894 €8 858 €---
1413 558 €4 246 €2 706 €9 311 €---
1513 829 €4 052 €2 512 €9 776 €---
1614 106 €3 852 €2 312 €10 254 €---
1714 388 €3 644 €2 104 €10 744 €---
1814 675 €3 428 €1 888 €11 247 €---
1914 969 €3 205 €1 665 €11 763 €---
2015 268 €2 975 €1 435 €12 294 €---
2115 574 €2 736 €1 196 €12 838 €---
2215 885 €2 488 €948 €13 397 €---
2316 203 €2 232 €692 €13 971 €---
2416 527 €1 967 €427 €14 560 €---
2516 857 €1 692 €152 €15 165 €---
TOTAL335 697 €149 347 €68 146 €186 350 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 201 €-6 420 €+8 621 €
2+2 201 €0 €+2 201 €
3+2 201 €0 €+2 201 €
4+2 201 €0 €+2 201 €
5+2 201 €+996 €+1 205 €
6+2 201 €+1 798 €+403 €
7+2 201 €+1 912 €+289 €
8+2 201 €+2 028 €+173 €
9+2 201 €+2 147 €+54 €
10+2 201 €+2 270 €-69 €
11+2 201 €+2 396 €-195 €
12+2 201 €+2 525 €-324 €
13+2 201 €+2 657 €-456 €
14+2 201 €+2 793 €-592 €
15+2 201 €+2 933 €-732 €
16+2 201 €+3 076 €-875 €
17+2 201 €+3 223 €-1 022 €
18+2 201 €+3 374 €-1 173 €
19+2 201 €+3 529 €-1 328 €
20+2 201 €+3 688 €-1 487 €
21+2 201 €+3 851 €-1 650 €
22+2 201 €+4 019 €-1 818 €
23+2 201 €+4 191 €-1 990 €
24+2 201 €+4 368 €-2 167 €
25+2 201 €+4 550 €-2 349 €
Total+55 025 €+55 905 €+-880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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