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Maison PITHIVIERS 111m²

Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface111m²
Coût Total169 600€
Loyer Annuel11 554€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 900,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden

L’agence LM Immobilier, vous propose sur la commune de PITHIVIERS, une maison ancienne aux multiples possibilités, d’une superficie d’environ 111m², composée au rez-de-chaussée, d’une entrée sur une cuisine avec cheminée au foyer fermé, une pièce de vie, une chambre, une…

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Total : 169 600€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 61 600€
Valeur du bien : 161 600€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11554€/an
Fourchette totale : 783€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 9401€ - 14202€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 875,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 615,36€
Coût de l'assurance :14 416,00€
Taxe foncière : 1 155,43€/an
Soit par mois : 96,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 962,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: Chambres en état moyen - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: Chambres en état moyen - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: Salon en état moyen - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 600 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 100€
    Isolation des combles: 111 m² × 100€/m² = 11100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 950€
    Parquet flottant: 26 m² × 75€/m² = 1950€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 50€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 554 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 155 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 789 €
Revenus locatifs : +11 554 €
Charges déductibles : -68 789 €
Résultat foncier Année 1 : -57 235 €(Déficit de 57 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 189 €/an
Revenus locatifs : +11 554 €
Charges déductibles : -7 189 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35834.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 554 €68 795 €5 463 €-57 240 €21 400 €35 840 €35 840 €
211 785 €7 047 €5 315 €4 739 €--31 102 €
312 021 €6 894 €5 162 €5 127 €--25 975 €
412 262 €6 737 €5 004 €5 525 €--20 450 €
512 507 €6 574 €4 841 €5 933 €--14 517 €
612 757 €6 405 €4 673 €6 352 €--8 165 €
713 012 €6 231 €4 499 €6 781 €--1 384 €
813 272 €6 052 €4 320 €7 221 €---
913 538 €5 866 €4 134 €7 672 €---
1013 808 €5 674 €3 942 €8 134 €---
1114 085 €5 476 €3 744 €8 608 €---
1214 366 €5 272 €3 539 €9 095 €---
1314 654 €5 060 €3 328 €9 594 €---
1414 947 €4 842 €3 110 €10 105 €---
1515 246 €4 616 €2 884 €10 630 €---
1615 551 €4 383 €2 651 €11 168 €---
1715 862 €4 142 €2 410 €11 720 €---
1816 179 €3 893 €2 161 €12 286 €---
1916 502 €3 636 €1 904 €12 866 €---
2016 832 €3 371 €1 639 €13 462 €---
2117 169 €3 096 €1 364 €14 073 €---
2217 513 €2 813 €1 081 €14 700 €---
2317 863 €2 520 €788 €15 343 €---
2418 220 €2 218 €486 €16 002 €---
2518 584 €1 905 €173 €16 679 €---
TOTAL370 089 €183 517 €78 615 €186 572 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 426 €-6 420 €+8 846 €
2+2 426 €0 €+2 426 €
3+2 426 €0 €+2 426 €
4+2 426 €0 €+2 426 €
5+2 426 €0 €+2 426 €
6+2 426 €0 €+2 426 €
7+2 426 €0 €+2 426 €
8+2 426 €+1 751 €+675 €
9+2 426 €+2 302 €+124 €
10+2 426 €+2 440 €-14 €
11+2 426 €+2 583 €-157 €
12+2 426 €+2 728 €-302 €
13+2 426 €+2 878 €-452 €
14+2 426 €+3 032 €-606 €
15+2 426 €+3 189 €-763 €
16+2 426 €+3 350 €-924 €
17+2 426 €+3 516 €-1 090 €
18+2 426 €+3 686 €-1 260 €
19+2 426 €+3 860 €-1 434 €
20+2 426 €+4 039 €-1 613 €
21+2 426 €+4 222 €-1 796 €
22+2 426 €+4 410 €-1 984 €
23+2 426 €+4 603 €-2 177 €
24+2 426 €+4 801 €-2 375 €
25+2 426 €+5 004 €-2 578 €
Total+60 650 €+55 971 €+4 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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