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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSalon-de-Provence (13)
Surface70m²
Coût Total166 728€
Loyer Annuel10 302€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-360€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 665,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cuisine équipée, Salon (total 20 m²), 2 chambres

Au rez de chaussée surélevé d'une résidence, découvrez ce lumineux appartement de type 3 de comprenant une pièce à vivre traversant avec cuisine aménagée, loggia et cellier, dégagement avec dressing, deux chambres, salle d'eau et wc. ON AIME : sa luminosité, son agencement REF 13923- Classe énergie : C - PELIMMO PRIX : 116 600 EUROS FAI (honoraires charge vendeur)

Copropriété de 100 lots.

Charges annuelles : 2712.00 euros.

Ville : Salon-de-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13300
Coordonnées : 43.656659, 5.098482
Total : 166 728€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 157 400€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10302€/an
Fourchette totale : 687€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 8243€ - 12875€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 969,7 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 879 €
Prix d'achat :116 600 €
Décote à l'achat :-21 279€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-28 849€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 728€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :832,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 882,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 139,71€
Coût de l'assurance :15 005,52€
Taxe foncière : 1 030,18€/an
Soit par mois : 85,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 858,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 218,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-360,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€/fenêtre = 6300€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€/unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€/cuisine = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€/salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salon-de-Provence (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 728 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 030 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 160 €
Revenus locatifs : +10 302 €
Charges déductibles : -51 160 €
Résultat foncier Année 1 : -40 858 €(Déficit de 40 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 458 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 360 €/an
Revenus locatifs : +10 302 €
Charges déductibles : -10 360 €
Résultat foncier Années 2+ : -58 €/an(Déficit de 58 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19457.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 302 €51 165 €5 735 €-40 863 €21 400 €19 463 €19 463 €
210 508 €10 214 €5 584 €293 €--19 170 €
310 718 €10 058 €5 428 €660 €--18 510 €
410 932 €9 897 €5 267 €1 035 €--17 475 €
511 151 €9 730 €5 099 €1 421 €--16 054 €
611 374 €9 557 €4 926 €1 817 €--14 236 €
711 601 €9 377 €4 747 €2 224 €--12 012 €
811 833 €9 192 €4 561 €2 642 €--9 371 €
912 070 €9 000 €4 369 €3 070 €--6 300 €
1012 312 €8 801 €4 170 €3 511 €--2 789 €
1112 558 €8 595 €3 964 €3 963 €---
1212 809 €8 382 €3 751 €4 427 €---
1313 065 €8 161 €3 530 €4 904 €---
1413 326 €7 932 €3 302 €5 394 €---
1513 593 €7 696 €3 065 €5 897 €---
1613 865 €7 451 €2 820 €6 414 €---
1714 142 €7 197 €2 566 €6 945 €---
1814 425 €6 934 €2 304 €7 491 €---
1914 713 €6 662 €2 032 €8 051 €---
2015 008 €6 381 €1 750 €8 627 €---
2115 308 €6 089 €1 459 €9 219 €---
2215 614 €5 787 €1 157 €9 827 €---
2315 926 €5 475 €844 €10 451 €---
2416 245 €5 151 €521 €11 094 €---
2516 570 €4 816 €186 €11 753 €---
TOTAL329 968 €239 700 €83 140 €90 269 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163 €-6 420 €+8 583 €
2+2 163 €0 €+2 163 €
3+2 163 €0 €+2 163 €
4+2 163 €0 €+2 163 €
5+2 163 €0 €+2 163 €
6+2 163 €0 €+2 163 €
7+2 163 €0 €+2 163 €
8+2 163 €0 €+2 163 €
9+2 163 €0 €+2 163 €
10+2 163 €0 €+2 163 €
11+2 163 €+352 €+1 811 €
12+2 163 €+1 328 €+835 €
13+2 163 €+1 471 €+692 €
14+2 163 €+1 618 €+545 €
15+2 163 €+1 769 €+394 €
16+2 163 €+1 924 €+239 €
17+2 163 €+2 084 €+79 €
18+2 163 €+2 247 €-84 €
19+2 163 €+2 415 €-252 €
20+2 163 €+2 588 €-425 €
21+2 163 €+2 766 €-603 €
22+2 163 €+2 948 €-785 €
23+2 163 €+3 135 €-972 €
24+2 163 €+3 328 €-1 165 €
25+2 163 €+3 526 €-1 363 €
Total+54 075 €+27 081 €+26 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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