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Maison de ville à vendre

VilleCHATEAU CHINON VILLE (58)
Surface103m²
Coût Total124 340€
Loyer Annuel7 453€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 757,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 31 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Non meublé

Située très proche du centre ville, dans une rue calme, cette maison dispose d'un très beau salon, une cuisine, un cellier, un WC, un débarras.

A l'étage, deux belles chambres, un bureau, un WC, une salle de bains et un grenier aménageable.

Une charmante cave voutée en sous sol.

Le garage attenant, abrite la chaudière au fioul.

Rénovation récente (isolation, menuiseries en PVC).

Reliée au tout à l'égout

. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°889 656 039 - Greffe de NEVERS) Vincent DESCLOIX Entrepreneur Individuel Réf.961654

Ville : CHATEAU CHINON VILLE
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58120
Coordonnées : 47.064933, 3.928191
Total : 124 340€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 118 100€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7453€/an
Fourchette totale : 476€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 5714€ - 9722€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :640 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 920 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :+12 080€ (+18.3%)
Marge achat-revente :-58 420€ (-88.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 415,24€
Coût de l'assurance :10 879,75€
Taxe foncière : 745,29€/an
Soit par mois : 62,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour amélioration énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état, nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du mobilier
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage et rangement de la cave
Quantité: cave (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 - Cave en état mauvais, nécessite nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 103 m² × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Isolation:5 150€
    Isolation combles: 103 m² × 50€/m² = 5150€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:300€
    Nettoyage cave: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 453 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 340 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 393 €
Revenus locatifs : +7 453 €
Charges déductibles : -45 393 €
Résultat foncier Année 1 : -37 940 €(Déficit de 37 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 540 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 293 €/an
Revenus locatifs : +7 453 €
Charges déductibles : -5 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16539.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 453 €45 397 €4 116 €-37 944 €21 400 €16 544 €16 544 €
27 602 €5 186 €4 006 €2 416 €--14 128 €
37 754 €5 073 €3 892 €2 681 €--11 447 €
47 909 €4 955 €3 775 €2 954 €--8 493 €
58 067 €4 833 €3 653 €3 234 €--5 259 €
68 229 €4 708 €3 527 €3 521 €--1 738 €
78 393 €4 578 €3 397 €3 816 €---
88 561 €4 443 €3 263 €4 118 €---
98 732 €4 304 €3 124 €4 428 €---
108 907 €4 160 €2 980 €4 747 €---
119 085 €4 012 €2 831 €5 073 €---
129 267 €3 858 €2 677 €5 409 €---
139 452 €3 699 €2 518 €5 753 €---
149 641 €3 535 €2 354 €6 107 €---
159 834 €3 365 €2 184 €6 469 €---
1610 031 €3 189 €2 008 €6 842 €---
1710 231 €3 007 €1 827 €7 224 €---
1810 436 €2 819 €1 639 €7 617 €---
1910 645 €2 625 €1 444 €8 020 €---
2010 858 €2 424 €1 244 €8 434 €---
2111 075 €2 216 €1 036 €8 858 €---
2211 296 €2 001 €821 €9 295 €---
2311 522 €1 779 €599 €9 743 €---
2411 753 €1 550 €369 €10 203 €---
2511 988 €1 312 €132 €10 675 €---
TOTAL238 720 €129 027 €59 415 €109 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 453 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 565 €-6 420 €+7 985 €
2+1 565 €0 €+1 565 €
3+1 565 €0 €+1 565 €
4+1 565 €0 €+1 565 €
5+1 565 €0 €+1 565 €
6+1 565 €0 €+1 565 €
7+1 565 €+623 €+942 €
8+1 565 €+1 235 €+330 €
9+1 565 €+1 328 €+237 €
10+1 565 €+1 424 €+141 €
11+1 565 €+1 522 €+43 €
12+1 565 €+1 623 €-58 €
13+1 565 €+1 726 €-161 €
14+1 565 €+1 832 €-267 €
15+1 565 €+1 941 €-376 €
16+1 565 €+2 053 €-488 €
17+1 565 €+2 167 €-602 €
18+1 565 €+2 285 €-720 €
19+1 565 €+2 406 €-841 €
20+1 565 €+2 530 €-965 €
21+1 565 €+2 658 €-1 093 €
22+1 565 €+2 788 €-1 223 €
23+1 565 €+2 923 €-1 358 €
24+1 565 €+3 061 €-1 496 €
25+1 565 €+3 203 €-1 638 €
Total+39 125 €+32 908 €+6 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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